월세 2000만원 이상 과세 문의 드립니다

Question

거주형 오피스텔을 부부 공동명의로 가지고 있습니다.

월세가 170만원이라서 연간으로 보면 2000만원 초과합니다.

공동명의라서 제가 절반 아내가 절반 가져가면 인당 2000만원을 초과하지 않아 분리과세가 가능할것으로 보이는데 이때 실제 월세도 반반으로 입금 받아야 하나요? 한 사람이 모두 받고 신고만 반반 가능한가요

저 그리고 아내가 주임사등록은 하지 않았고 오피스텔 등기할때 제가 대출을 받았는데 이자에 대한 경비인정 받을 경우 위에서 서술한 반반이 아닌 제가 월세를 모두 받고 경비 인정받아 2000만원 이하로 산정하여 분리과세가 가능한가요?

마지막으로 주임사등록 안한 상태에서 대출에 대한 경비 인정 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 편의상 임차인으로부터 한분이 모두 받으셔도 관계 없습니다. 각자 지분에 따른 임대수입이 2천만원 이하이므로 각자 분리과세 신고 가능합니다.

2. 참고로 분리과세라 함은 실제 발생한 경비(이자비용, 감가비 등)을 반영하지 않고 수입금액의 50%를 경비로 반영한다는 의미입니다.

3. 이자비용 등 실제 경비를 인정받으시려면 분리과세가 아닌 합산과세를 하시고 장부에 비용을 반영하셔야 합니다. 이는 사업자등록 여부와 무관하게 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김주혁 세무사입니다.

실제 월세를 반반으로 입금 받지 않더라도 반반으로 신고 가능합니다.

분리과세를 적용 받을 경우 이자는 비용처리할 수 없습니다.

이 경우 분리과세 적용했을 경우와 이자 비용처리한 금액 중 작은 금액을 선택하여 신고하는 하는게 좋습니다.

주임사 등록하지 않더라도 대출금을 오피스텔 취득에 사용했다면 이자는 비용처리 가능합니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다

Answer 3

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

부부가 1주택을 보유하고 있고 과세기간 종료일 현재 주택공시가격

(또는 기준시가)이 12억원 이하이고 월세를 받는 경우 주택임대소득에

대하여 소득세가 과세되지 않습니다.

만약, 과세대상 주택임대소득에 해당하는 경우 주택임대소득을 부부 중

한사람이 수령하더라도 1인당 주택임대소득의 연간금액이 2천만원 이하인

경우 14%의 분리과세 세율을 적용하여 소득세 확정신고 납부를 할 수

있습니다.

만약, 해당 주택임대소득에 대한 감가상각비, 재산세, 지급 이자 등에 대해

필요경비 인정을 받으려는 경우 간편장부 또는 복식장부 기장을 해야만

하며, 이 경우에는 14% 분리과세 세율 적용이 불가합니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

분리과세 선택 가능 여부를 판단시에는 공동명의주택의 임대로 인하여 발생한 수입금액을 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율)에 따라 안분하여 배분받은 수입금액을 포함한 각 공동사업자의 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인지 여부에 따라 판단하고 있습니다.

이에 따라 손익분배비율 등에 따라 안분된 주택임대수입금액이 2천만원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있는 것입니다.

소득의 구분은 지분대로 해야하고 한쪽으로 몰아서 할수는 없는 것입니다.