월세 계약 중도 해지 시 다음 세입자 물색 의무 면제

Question

• 계약 정보: 올해 4월에 2년짜리 월세 계약을 하고 현재 거주 중입니다.• 저의 상황: 개인 사정으로 올해 12월 전까지 이사(중도 계약 해지)를 희망하고 있습니다.• 집주인 상황: 제 중도 해지 의사를 들은 집주인이 "어차피 매도할 계획이었다"며 오늘 바로 부동산에 매매 매물로 올려놓은 상태입니다.세입자로서 제가 궁금한 핵심 질문입니다.1. 매매 성사 시 다음 세입자 물색 의무 면제 여부:• 새로운 집주인(매수인)이 나타나 매매가 성사될 경우, 저의 기존 월세 계약은 새로운 집주인에게 그대로 승계되는 것으로 알고 있습니다.• 이 경우, 저는 기존 계약대로 다음 세입자를 직접 구하고 중개 수수료를 부담해야 하는 의무가 면제될 수 있나요?• 아니면 집주인이 바뀌어도, 제가 먼저 계약을 파기하는 것이기 때문에 다음 세입자를 구해야 하는 것은 똑같은가요?

김희영 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인 변경시에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 임차인은 새로운 집주인에 기존 월세 계약을 주장하여 계약기간 동안 거주하실 수 있고, 기존 계약서에 기재되어 있는 내용을 준수해야 합니다. 임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약이 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

고경훈 · Answer

1. 매매 성사 시 다음 세입자 물색 의무 면제 여부:• 새로운 집주인(매수인)이 나타나 매매가 성사될 경우, 저의 기존 월세 계약은 새로운 집주인에게 그대로 승계되는 것으로 알고 있습니다.==> 그렇지 않습니다. 질문자님께서 임대인의 동의를 하지 않고 매매를 진행하고 있다면 이를 이유로 임대차계약해제 요구도 가능합니다.• 이 경우, 저는 기존 계약대로 다음 세입자를 직접 구하고 중개 수수료를 부담해야 하는 의무가 면제될 수 있나요?==> 불가합니다. 중개보수를 부담해야 합니다• 아니면 집주인이 바뀌어도, 제가 먼저 계약을 파기하는 것이기 때문에 다음 세입자를 구해야 하는 것은 똑같은가요?==> 임대차계약기간 중 해제인 만큼 현 임차조건을 기준으로 중개보수를 부담해야 합니다

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대인이 매매를 한다면 다음 임차인은 찾지 않아도 됩니다하지만 집이 매도 되어야 보증금을 줄수 있는지를 미리 협의하셔야 합니다12월 전에 나가고 싶다고 말씀을 드렸기 때문에 매도가 안되도 줄수 있는지 아니면 집이 매도 되어야 줄수 있다면 매수자 잔금일에 질문자님도 잔금을 받을수 있습니다그래서 다른 매수자한테 승계되기 전에 계약 종료가 됩니다그러니 그부분을 먼저 협의하고 다음 진행을 하시기 바랍니다

이제동 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

임대차 계약시 중도 해지는 법률적으로 계약 위반 사항이 됩니다

그러나 개인사정으로 중도 계약해지를 원할 때 임대인이 승락하지 않으면 계약기간을 준수 해야합니다

그리고 주택매매로 인한 계약시 매수자는 매도자의 임대차 계약관계도 승계하게 됩니다

따라서 직전 임대인과 계약관게도 승계하게 되므로 새로운 세입자를 구하거나 중개수수료의 부담이 면제되는 것은 아닙니다

그렇지만 새로운 임대인의 견해는 다를 수 있으므로 이주시기가 적당하다면 매매계약로 인한 이사를 요구할 경우는 자연적으로 의무가 면제될 수도 있습니다

따라서 주택매매 계약전 임대인과 원만하게 협의하여 해결하시기 바랍니다

다시말하면 이사 시기가 맞지 않을 경우에는 특약사항에 이사시기를 명시하도록 협의하시어 해결방안을 강구하는 방안도 고려할 수도 있다고 봅니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.저는 기존 계약대로 다음 세입자를 직접 구하고 중개 수수료를 부담해야 하는 의무가 면제될 수 있나요?답 : 계약이 끝나지 않은 상황에서 임차인이 먼저 계약을 파기하는 것은 법적으로 강제 되지 않으며 새 집주인이 계약을 승계하는 것과 병행됩니다. 즉 면제가 되지 않습니다.다음 세입자를 구해야 합니다.