경제
이번에 집주인과 재계약 하려고 합니다.근데 근저당이 잡혀 있습니다.
이번에 4년 살고 다시 재계약인데 2억1천에서 2억8천으로 올려달라고 하셔서 올려주려고 합니다. 근데 등기부등본보니 6천만원이 근저당이 잡혀있고 채무자가 집주인 근저당권자 대부업 ->여기서 근저당권자인 대부업이 이걸로 또 다시 다른 대부업한테 돈을 빌려 다른 대부업이 근저당권자로 잡혀 있습니다. 뭔가 좀 불안해서 허그 전세보험에 들려고 했더니 공시가격이 나와있지 않아 확인이 안되더라구요. 21년도에 이 건물 15평집이 1억5천에 50만원 내고 살고 있던데 저희는 21평집인데 혹시 허그 전세보험 가능할까요? 그리고 대략적으로 이 집의 공시가격은 대충 얼마정도 할까요? 전에 살던 전세 세입자들한테는 돈을 안준적은 없었던 것 같은데 괜찮을까요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
첫 임대차 2억 1천만원 계약 당시 등기부등본 상 근저당권이 잡혀 있지 않았기 때문에 계약을 했을 것으로 사료됩니다.
따라서 현재 후순위로 근저당권 잡힌 6000만원의 경우 임차권 2억1000만원보다 후순위로 잡혀 있을 것이고 만일 2억 8천만원 즉 7000만원 상향을 하게 되면 그 7000만원은 6000만원 근저당보다 후순위로 잡히게 되므로 향후 최악이 경우 7000만원은 위험할 수도 있습니다. 따라서 7000만원 6000만원 근저당 말소 조건으로 재계약을 진행을 하는 게 안전해 보인다고 볼 수 있고, 반드시 증액 시 확정일자를 다시 받아야 증액분에 대해서 우선변제권을 받을 수 있습니다.
만일 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우 계약갱신청구권등을 행사를 해서 2년 더 거주를 하시고 임대차종료를 하는 것도 고려를 해 봐야 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
일반 은행이 아닌 대부 업체에서 돈을 빌렸고, 그 채권을 담보로 또 대출이 일어났다는 것은 집주인의 유동성에 문제가 있을 수 있다는 신호입니다.
보통 대부 업체에서 대출을 받는 경우는 경매로 넘어가지 일보 직전인 경우가 많습니다. 만약 경매로 넘어갈 경우, 대부 업체의 근저당 6 천만 원이 본인의 증액된 보증금(7 천만 원)보다 우선하게 됩니다.
재계약 했다가 거주 물건이 경매 들어가 힘들어하지 마시고 빨리 이사를 하는 것이 좋을 듯 합니다. 이 상황에서는 재계약을 추천 드리지 않습니다. 힘들더라도 좀 안전한 집을 잡아서 거주하시기를 권해드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
허그 전세보증보험 가입은 근저당 6천만 원 규모라면 가능할 가능성이 높으며 정확한 공시가격은 확인해 봐야 알겠지만 21평 단독 주택 기준 1.5억 정도로 생각하시면 될 듯 합니다.
이전 세입자로 거주하면서 문제가 없었다면 리스크는 낮으나 불안하다면 특약으로 근저당 말소 조건을 넣으시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
HUG는 선순위 채권과 보증금 합계가 집값의 일정 비율을 넘으면 가입을 거절합니다. 현재 보증금 2.8억의 추정 공시가격 대비 가입 기준 공시기가격의 126% 초과할 가능성이 매우 높습니다. 1금융권이 아닌 대부업체 대출은 집주인의 자금 사정이 악화되었음을 뜻합니다. 특히 채권이 이전된 상태라면 이자 연체 시 예고없이 경매로 넘어갈 위험도 큽니다. 이번에 올리는 7000만원은 기존 보증금보다 순위가 밀리게 됩니다. 경매시 대부업체가 먼저 가겨가므로 보증금 일부를 떼일 수 있는 깡통전세일 위험이 다분합니다. 이미 세입자들에게 돈으 안 준 적없다는 말은 지금처럼 부동산 경기가 좋지 않고 대부업체 대출이 낀 상황에서는 아무런 보장이 되지 않으니 본인의 소중한 자산을 지키기 위해 보증보험 가입이 확정되지 않는다면 증액 계약서에 도장을 절대 찍지 마세요.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세보증금이 2억8천이고 근저당이 6천이라면 채권 비율이 약 21% 수준이라 일반적으로는 위험도가 높은 편은 아닙니다.
다만 건물 전체 담보나 추가 대출 가능성도 있으므로 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 + 추가 근저당 금지 특약을 넣는 것이 좋습니다.공시가격은 보통 매매가의 60~70% 수준이기 때문에 해당 주택은 약 1억6천~2억 정도일 가능성이 있습니다.