이번에 집주인과 재계약 하려고 합니다.근데 근저당이 잡혀 있습니다.

Question

이번에 4년 살고 다시 재계약인데 2억1천에서 2억8천으로 올려달라고 하셔서 올려주려고 합니다. 근데 등기부등본보니 6천만원이 근저당이 잡혀있고 채무자가 집주인 근저당권자 대부업 ->여기서 근저당권자인 대부업이 이걸로 또 다시 다른 대부업한테 돈을 빌려 다른 대부업이 근저당권자로 잡혀 있습니다. 뭔가 좀 불안해서 허그 전세보험에 들려고 했더니 공시가격이 나와있지 않아 확인이 안되더라구요. 21년도에 이 건물 15평집이 1억5천에 50만원 내고 살고 있던데 저희는 21평집인데 혹시 허그 전세보험 가능할까요? 그리고 대략적으로 이 집의 공시가격은 대충 얼마정도 할까요? 전에 살던 전세 세입자들한테는 돈을 안준적은 없었던 것 같은데 괜찮을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

첫 임대차 2억 1천만원 계약 당시 등기부등본 상 근저당권이 잡혀 있지 않았기 때문에 계약을 했을 것으로 사료됩니다.

따라서 현재 후순위로 근저당권 잡힌 6000만원의 경우 임차권 2억1000만원보다 후순위로 잡혀 있을 것이고 만일 2억 8천만원 즉 7000만원 상향을 하게 되면 그 7000만원은 6000만원 근저당보다 후순위로 잡히게 되므로 향후 최악이 경우 7000만원은 위험할 수도 있습니다. 따라서 7000만원 6000만원 근저당 말소 조건으로 재계약을 진행을 하는 게 안전해 보인다고 볼 수 있고, 반드시 증액 시 확정일자를 다시 받아야 증액분에 대해서 우선변제권을 받을 수 있습니다.

만일 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우 계약갱신청구권등을 행사를 해서 2년 더 거주를 하시고 임대차종료를 하는 것도 고려를 해 봐야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

일반 은행이 아닌 대부 업체에서 돈을 빌렸고, 그 채권을 담보로 또 대출이 일어났다는 것은 집주인의 유동성에 문제가 있을 수 있다는 신호입니다.

보통 대부 업체에서 대출을 받는 경우는 경매로 넘어가지 일보 직전인 경우가 많습니다. 만약 경매로 넘어갈 경우, 대부 업체의 근저당 6 천만 원이 본인의 증액된 보증금(7 천만 원)보다 우선하게 됩니다.

재계약 했다가 거주 물건이 경매 들어가 힘들어하지 마시고 빨리 이사를 하는 것이 좋을 듯 합니다. 이 상황에서는 재계약을 추천 드리지 않습니다. 힘들더라도 좀 안전한 집을 잡아서 거주하시기를 권해드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

허그 전세보증보험 가입은 근저당 6천만 원 규모라면 가능할 가능성이 높으며 정확한 공시가격은 확인해 봐야 알겠지만 21평 단독 주택 기준 1.5억 정도로 생각하시면 될 듯 합니다.

이전 세입자로 거주하면서 문제가 없었다면 리스크는 낮으나 불안하다면 특약으로 근저당 말소 조건을 넣으시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

HUG는 선순위 채권과 보증금 합계가 집값의 일정 비율을 넘으면 가입을 거절합니다. 현재 보증금 2.8억의 추정 공시가격 대비 가입 기준 공시기가격의 126% 초과할 가능성이 매우 높습니다. 1금융권이 아닌 대부업체 대출은 집주인의 자금 사정이 악화되었음을 뜻합니다. 특히 채권이 이전된 상태라면 이자 연체 시 예고없이 경매로 넘어갈 위험도 큽니다. 이번에 올리는 7000만원은 기존 보증금보다 순위가 밀리게 됩니다. 경매시 대부업체가 먼저 가겨가므로 보증금 일부를 떼일 수 있는 깡통전세일 위험이 다분합니다. 이미 세입자들에게 돈으 안 준 적없다는 말은 지금처럼 부동산 경기가 좋지 않고 대부업체 대출이 낀 상황에서는 아무런 보장이 되지 않으니 본인의 소중한 자산을 지키기 위해 보증보험 가입이 확정되지 않는다면 증액 계약서에 도장을 절대 찍지 마세요.

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

전세보증금이 2억8천이고 근저당이 6천이라면 채권 비율이 약 21% 수준이라 일반적으로는 위험도가 높은 편은 아닙니다.
다만 건물 전체 담보나 추가 대출 가능성도 있으므로 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 + 추가 근저당 금지 특약을 넣는 것이 좋습니다.

공시가격은 보통 매매가의 60~70% 수준이기 때문에 해당 주택은 약 1억6천~2억 정도일 가능성이 있습니다.