양도세 중과 유예 종료에 대한 추가 질문드려요

Question

1가구 2주택에 투기과열지구에 첫 번째 주택은 10년 이상 거주 및 교육을을 하고 있는 상태고 두 번째 집은 3년 정도 실제 거주 중에 있으면 1가구 2 주택인 경우에 최대 20% 양도세가 늘어나도 20% 이상의 호가 상승 및 실거래가 있으면 결국은 이득 아닌가요?

장특공하고 상관 있나요?

Answer 1

1가구 2주택에 투기과열지구에 첫 번째 주택은 10년 이상 거주 및 교육을을 하고 있는 상태고 두 번째 집은 3년 정도 실제 거주 중에 있으면 1가구 2 주택인 경우에 최대 20% 양도세가 늘어나도 20% 이상의 호가 상승 및 실거래가 있으면 결국은 이득 아닌가요?

장특공하고 상관 있나요?

===> 현재 2주택 상태라면 장특공 적용이 제한되고, 양도세 중과가 붙습니다. 실거래가 상승분이 크면 세금 내고도 이익은 남지만, 장특공을 못 받는다는 점에서 세금 부담은 상당합니다. 따라서 매도·보유 전략은 세금 계산을 시뮬레이션해 본 뒤 결정하는 것이 안전합니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 시세가 올라가게 되면 세금도 올라가는 구조라 볼 수 있습니다.

예전에는 시세가 올라가면 중과세율 없이 수익을 바로 볼 수 있었지만 지금의 경우 수익이 올라가게 되면 그 만큼 세금도 높게 측정이 되어 수익은 나지만 큰 수익이 나지 않는다 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

장특공 과의 관계는 매우 큽니다.

1세대 1주택이면 2년 이상 거주 시 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있지만 다주택 중과가 적용되면 장특공이 막히는 경우가 생깁니다.

가격 상승폭이 세금보다 크면 이론상 이득일 수 있지만 다주택 중과에서는 장특공 배제까지 겹칠 수 있어 20% 상승 = 이득으로 단순 계산하면 안됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 양도세는 매도가격과 취득가격의 차액 증 양도차익에 대해 부과가 되는 세금입니다, 즉 시세가 20%을 늘어났다면 해당 늘어난 차액만큼에 대해서 일정비율로 세금을 부과하는 구조입니다.

양도중과세의 경우는 기본세율+20%이고 양도 기본세율은 6~45%까지 이므로 2주택자 기준 과세대상자라면 최대세율이 65%까지도 적용이 됩니다. 질문에서 말한것처럼 실제 얻은 시세차익에 대한 세금이기에 해당 중과세를 부담하더라도 실질적인 이득은 얻게 되나, 사람 심리라는게 내가 사서 오른 시세차익도 결국은 본인 자산으로써 보기 때문에 세금부과에 대한 거부감이 커지는 것이지 단순 산술적으로 구매했던 금액보다는 세금으로써 실질적인 손해가 나지 않습니다.