안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
주택임대차보호법이나 민법이나 전월세임대차 계약 수리범위에 대한 항목이 없습니다. 그래서 판례를 통해서 해석하고 임대인과 임차인이 협의를 해야합니다. 계약서 특약사항에 수선의 범위를 특정 해놓지 않았다면 임대인과 임차인이 다툼으로 해결하기 어려울 것입니다.
임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다.
임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.
난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.
벽지나 장판의 경우 일상생활에서 발생할 수 있는 작은 생활기스나 찍힘은 임차인이 원상복구를 하지 않아도 됩니다. 하지만 그 정도가 크거나 많으면 임차인이 원상복구를 해야 합니다.
임차인의 고의 또는 과실에 의한 내부시설물이 훼손 또는 파손이 되었을 경우 임차인이 비용을 지불하여 수리 및 교체를 해야합니다.
계약서 특약사항에 구체적으로 원상복구 범위를 특정해놓는다면 추후에 임대인과 임차인이 다툼이나 분쟁을 쉽게 해결 할 수 있습니다.
