부동산 추천으로 아파트 입주권을 구매했으나 금액이 떨어진 경우 부동산의 책임이 있는가에 대한 문의

Question

안녕하세요.

저희 어머니(이하 A)가 부동산 아줌마(이하 B)의 말을 듣고 아파트 입주권을 두 개 샀습니다. B는 A에게 이걸 사 놓으면 실입주 기간 즈음에는 개당 3~4천만원 정도를 확정으로 벌 수 있다고 말하였습니다. A는 그 말을 듣고 B를 통해 아파트 입주권 두 개를 구매하였습니다. 하지만 정작 입주 날짜가 다 되어가니 금액이 오르기는 커녕 떨어져 손해를 보게 생겼습니다.

이런 경우 A가 B를 고소할 수 있는지에 대한 문의를 드립니다. 저는 B가 사기를 친 것도 아니고 강제로 계약을 하게 만든 것도 아니라 고소는 불가능하다고 말하였는데 왜 안 되냐며 이해를 못하셔서요. 그에 대한 설명을 해드리려고 문의를 남깁니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위와 같은 내용만으로는 기망행위를 해서 처분행위를 하였다고 보기 어렵기 때문에 형사상 책임과도 관련이 없어 보이고 민사적으로도 그러한 수익을 보장한 게 아니고서야 책임이 인정되기 어려운 사안으로 보입니다. 이상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  부동산 중개인이 입주권 매수를 권유하며 향후 시세 상승과 수익을 단정적으로 설명했더라도, 실제 계약이 정상적으로 체결되고 입주권 자체에 하자나 권리상 문제가 없다면 원칙적으로 형사상 고소는 어렵습니다. 다만 수익을 확정적으로 보장한다는 표현을 반복적으로 사용했고, 그 근거가 전혀 없거나 허위 자료를 제시한 경우에는 민사상 손해배상 또는 제한적으로 형사 문제를 검토할 여지는 있습니다.

• 법리 검토
  부동산 거래에서 시세 전망이나 수익 가능성에 대한 설명은 통상적인 의견 표명 또는 거래 유인의 범주로 평가됩니다. 가격 상승 여부는 시장 상황에 따라 변동되는 것이므로, 단순히 결과적으로 손해가 발생했다는 사정만으로 기망행위가 인정되지는 않습니다. 형사상 문제로 보려면 중개인이 처음부터 허위 사실을 알면서도 확정 수익처럼 고지했거나, 중대한 사실을 고의로 숨긴 정황이 입증되어야 합니다.

• 대응 전략
  고소 가능성보다는 당시 상담 과정에서 녹취, 문자, 광고물 등 수익을 보장하는 표현이 있었는지, 설명이 어느 정도 구체적이었는지를 먼저 정리하는 것이 필요합니다. 그 자료를 토대로 민사상 설명의무 위반이나 불법행위 책임을 검토할 수 있으며, 중개사무소의 공제보험을 통한 손해 회복 가능성도 함께 살펴볼 수 있습니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  향후에는 시세 전망이나 수익 보장 표현은 법적 책임을 지기 어려운 경우가 대부분이라는 점을 어머니께 설명드리는 것이 현실적입니다. 감정적 대응보다는 증거 확보와 법적 요건 충족 여부를 냉정히 판단해야 합니다.