대동레미안은 매도인과 중개사가 매수인에게 조망,일조,통풍 관계를 고지하지 않고 매매할려고 했는데 형사 처벌을 할수있는지 알려줘.

Question

대동레미안은 매도인과 중개사가 매수인에게 조망,일조,통풍 관계를 고지하지 않고 매매할려고 했는데 형사 처벌을 할수있는지 알려줘.

조망,일조,통풍 관계를 알면서 숨겼음.

임대 불가하여 현재 세입자가 임시로 2개월만 임대 계약했음.

집안에 창문을 열어도 온통 막혀서 밖이 안보임.거실에는 창문을 열고 머리를 밖으로 내밀어 좌측을 봐야 일부 보임.감옥에 있는것 같음.

매도인이 구매한지 2개월만에 매매한점.

내용증명 보낸후 본계약 내용도 똑같이 고지없이 가계약서와 내용 동일함.

임대 목적인데 임대 불가 수준을 숨겼음.

고의적으로 저녁에 방문하여 세입자가 식사중이므로 자세히 못보고 창문도 밖이 보이지 않는 회색유리.

가계약금 반환 내용증명 보내도 답이 없음.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  이 사안은 단순한 설명 부족을 넘어, 매도인과 중개사가 조망·일조·통풍의 중대한 제한을 인식하면서도 이를 고의로 숨긴 정황이 있다면 형사상 사기 또는 공인중개사법 위반이 문제될 여지가 있습니다. 다만 형사 처벌까지 인정되기 위해서는 고지의무 위반을 넘어 기망행위와 고의성이 명확히 입증되어야 하므로, 민사상 계약 취소·해제와 병행해 형사 책임을 검토하는 구조가 적절합니다.

• 법리 검토
  민법상 매매에서는 거래의 중요 사항에 대한 고지의무가 인정되고, 특히 조망·일조·통풍처럼 거주 및 임대 가치에 중대한 영향을 미치는 요소는 거래 결정에 본질적 사항으로 평가됩니다. 이를 알면서도 의도적으로 고지하지 않고, 방문 시간과 유리 상태를 이용해 인식을 제한했다면 기망행위로 평가될 수 있습니다. 공인중개사 역시 중요 사실을 숨기거나 허위 설명을 한 경우 공인중개사법 위반이 성립할 수 있습니다.

• 형사 및 민사 대응 전략
  형사 고소를 고려한다면, 매도인의 단기 보유 후 매도 경위, 임대 불가 수준이라는 인식 여부, 중개사의 설명 내용, 방문 시간과 환경 조성 방식 등을 객관적 자료로 정리해야 합니다. 문자, 통화 녹취, 중개 설명서, 임대 관련 정황이 핵심 증거가 됩니다. 동시에 민사적으로는 계약 취소 또는 가계약금 반환을 청구하는 것이 실효적이며, 형사 절차는 압박 수단으로 병행하는 전략이 일반적입니다.

• 추가 유의사항
  조망이나 일조는 주관적 평가라는 항변이 자주 제기되므로, 임대 목적에 현저히 부적합하다는 점을 객관적으로 입증하는 것이 중요합니다. 형사 고소는 수사 단계에서 무혐의로 종결될 가능성도 염두에 두어야 하며, 절차 설계가 중요합니다. 단독 대응보다는 자료를 정리한 뒤 법률대리인을 통해 단계적으로 진행하시기를 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 질문에 기재해주신 내용을 모두 입증할 수 있는 경우라고 하더라도 그러한 사유만으로 형사처벌 대상이 된다고 보기에는 어려움이 있고 계약의 중요 사항에 대해서 고지하지 않은 걸 이유로 계약을 해지하거나 손해배상 청구를 하는 걸 고려해 볼 수 있지만,

민사소송을 진행하는 경우에도 재판부에서 당시 본인(매수인 내지 질문자)이 위와 같은 사항에 대하여 확인할 수 있었다고 판단되는 경우라면 단순히 제대로 설명하지 않은 부분이 적극적인 기망 행위와 같은 수준으로 평가되지 않아 민사적인 책임 역시 인정되지 않을 수 있는 점도 감안하셔야 할 것입니다