월세 2개월 미납시 위약금 100만원을 집주인에게 지불하는 특약이 유효한가요?

Question

월세 계약서에 특약사항중에

임차인은 월세 2개월 미납시 즉시 퇴실한다. 위약금 100만원 및 부동산 중계 수수료를 임대인에게 지붖ㄹ하여야 하며 민 형사상에 책임을 임대인에게 이의를 하지 안는것에 동의한다

라는 내용이 있는데

최근 사정이 안좋아져 월세 3개월이 밀려있습니다.

집주인분께서는 최대한 빨리 밀린 월세를 지불해주시기를 희망하고 그게 안된다면 퇴실을 요구하고 계시는 상황인데

지금 제가 밀린 월세를 전부 지불하더라도 추후 계약만료로 퇴실할시 위에 특약사항에 있는 위약금 100만원을 지불해야 하는것인가요?

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

민법 제398조에서는,

398조(배상액의 예정) ①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.

②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.

④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.

제 2항에서 손해배상의 예정액이 부당히 과도한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이에 법원에서 과도하다고 인정되는 월체 연체료에 대한 효력을 인정할 수 없다는 일부무효의 법리를 적용하고 있습니다. 따라서 비록 월세연체가 있는 경우 그 연체료를 당사자 간에 정할 수 있다고 하더라도 지나치게 과도하여 불공정한 계약관계라고 볼 수 있을 시에는 당해 부분에 대한 감액을 할 수 밖에 없습니다.

특약으로 위약금을 정했더라도 과할경우 감액을 요청할수 있기에 추후 임대인이 위약금을 요청한다면 이를 근거로 조정을 요청해보면 좋을듯 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임대인과 잘 협의해보는게 우선입니다.

특약사항에 임차인이 불리한 특약이 있는경우 무효를 주장할수있으나 100만원때문에 민사소송까지 가기엔 배보다 배꼽이 더큰상황이라 최대한 사정 잘말씀드리고 협의해보시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당특약은 임차인에게 불리한 조항으로 법적 효력은 없을 것으로 판단됩니다. 즉, 유효한 특약으로 볼수 없기에 100만원의 위약금은 지급하지 않아도 됩니다, 다만, 임대차보호법상 2기가 넘는 월세를 지급하지 않았기에 계약해지는 가능한 상황이므로 해당 주택을 인도하셔야 하며, 이때 밀린월세는 보증금에서 차감하고 나머지 금액은 돌려받으시면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간 중에 임차인이 2기이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수가 있습니다. 그런데도 불구하고 임차인이 차임의 연체를 이유로 주택임대차보호법상의 해지 외에, 어떤 다른 위약금을 별도로 물게하는 특약은 임차인에게 불리하고 과도한 약정으로 무효라 할 것입니다.

연체된 차임을 무시고 계약을 해지당하는 것 만으로 충분하고, 위약금을 물지 않아도 될 것으로 사료됩니다