전대차 계약시 보증금 보호 받을수있는법

Question

계약하고자하는 물건이 있는데 전대차 월세조건입니다

전차인은 법인사업자이고 2층건물중 안쓰는 2층을 전대차로 세놓는건데

전대차계약이 처음이라 보증금이 어떻게보호될수있는지 궁금합니다

먼저 원 임대인의 동의가있는지 확인하고 동의서나 임차아 계약서상 특약내용 확인을하려고합니다

전차인은 공증을해줄생각이니 걱정말라고하는데, 이때 공증의 내용은 무엇이며 어떤식으로 법적으로 보증금이 보호받을수있는건가요?

내 생각엔 제 보증금을 반환하는 주체는 동의여부와 관계없이 전차인일것이고

최악의 경우는 전차인이 돈없다고하거나 법인이 파산하면 돈 갚겠다는 공증은 사실상 아무소용이 없는거아닌가싶어서요

제 생각같아서는 가능하다면 보증금은 최소화하고 월세를 좀더주고싶긴합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   전대차 계약의 경우 전차인은 원칙적으로 전차인(중간 임차인)에게만 보증금을 반환받을 수 있으며, 원임대인에게 직접 청구할 권리는 없습니다. 따라서 원임대인의 서면 동의 없이는 보증금 보호가 매우 제한적입니다. 공증이 있더라도 전차인의 지급능력이 없다면 실질적 회수는 어렵기 때문에, 보증금은 최소화하고 월세 중심으로 조정하는 판단이 합리적입니다.

2. 법리 검토
   민법상 임차권의 전대차는 원임대인의 승낙이 있어야 유효하며, 동의가 없으면 계약 자체가 해지될 수 있습니다. 또한 전차인은 원임대인에게 대항력이 없어 건물이 경매·매각되면 보증금을 잃게 됩니다. 전차인의 법인 공증은 단순한 ‘채무이행 확약서’에 불과하므로, 파산·폐업 시에는 효력이 없습니다. 다만 ‘집행력 있는 공정증서’로 작성하면, 전차인의 재산이 존재할 경우 법원 절차 없이 강제집행이 가능하다는 장점이 있습니다.

3. 계약 체결 시 대응 전략
   (1) 반드시 원임대인의 서면 동의서 또는 임대차계약서상 ‘전대 가능’ 특약을 확인하십시오. (2) 전차인 명의의 공정증서는 “보증금 반환채무를 이행하지 않을 시 강제집행에 동의한다”는 문구를 포함해야 실효성이 있습니다. (3) 법인이라면 사업자등록증, 법인등기부, 대표자 신분증을 직접 확인하고, 본점 주소에 실제 영업 중인지 검증하십시오. (4) 보증금은 최소화하고, 지급 전 ‘보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부’를 전차인에게 확인하는 것이 안전합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   보증금 보호를 위해선 원임대인과 3자 간 ‘보증금 반환책임에 관한 합의서’를 별도로 작성해두면 분쟁 발생 시 효력이 있습니다. 등기부에 임대차 등기나 확정일자를 받을 수 없으므로, 임차권등기명령이나 전세보증보험이 불가한 점도 인식해야 합니다. 계약 전 변호사 또는 공증인과 서류 검토를 거쳐야 손실을 예방할 수 있습니다.