양도세 면제 조건에는 어떤게 있나요?
무주택 세대주가 청약에 당첨이 되어 등기후 실거주 2년이상 할경우 양도세가 면제된다고 알고 있는데, 실거주를 하지않고 전세나 월세를 놓았을 경우, 착한임대인 양도세 면제 조건이 정확히 어떻게 되는건지 문의드립니다.
처음 2년 임대놓고 재계약청구임대 갱신을 하여도 꼭 2년 갱신기간총 4년이 되어야 면제되는건지, 1년6개월만 경과하여도 되는건지요?
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
상생임대인이란 주택을 취득한 이후 직전 임대차계약 대비 임대료 또는 보증금을 5% 이내에 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 임대인을 말합니다.
종전에는 임대 개시 시점에 1세대 1주택자이어야 하고 기준 시가 9억 원 이하의 주택에 대해서만 해당이 되었으나 폐지되었습니다.
개정 이후로는 임대 개시 시점에는 다주택자였으나 최종적으로 상생 임대주택을 1주택만 가지고 있는 경우에 거주 기간 2년이 인정이 되는 것입니다.
2021년 12월 20일 이후 계약 체결하는 분부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 상생임대차 계약이 체결되고 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 하며, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이여야 합니다.
상생 임대주택으로 인정받기 위해서는 주택을 취득한 후 직전 임대차계약 보다 보증금 또는 임대료를 5% 이내로 인상해야 합니다.
직전 임대차계약으로 인정받으려면 임대한 기간이 1년 6개월 이상이 여야 하고 계약 기간과 실제 임대 기간이 상이한 경우 실제 임대한 기간으로 봅니다.
상생임대차 계약을 한 주택을 양도한 경우에는 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 면제(소득세법 시행령 154조 제1항)됩니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
주택 취득당시 비조정지역이라면 거주요건은 없습니다.
다만 조정대상지역 주택 취득시에는 거주요건 2년을 충족해야 비과세가능합니다.
만약 상생임대주택요건에 해당한다면 거주요건 면제가가능합니다. 처음 임대차계약은 최소 1년 6월, 두 번째 계약은 최소 2년이어야합니다.
자세한 내용은 아래 블로그를 참고부탁드립니다.
https://ctangch.tistory.com/m/entry/%EC%83%81%EC%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EC%96%91%EB%8F%84%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8-%ED%8A%B9%EB%A1%80
답변이 도움되셨길 바랍니다.
안녕하세요. 윤진석 세무사입니다.
질문내용을 읽어보니 상생임대주택에 대한 특례 규정에 대해서 문의주신 것으로 판단됩니다.
상생임대주택은 취득당시 조정지역이었던 주택의 경우에 2년보유 + 2년 거주 하셔야 양도소득세 비과세가 적용 가능한데
다음의 요건을 갖춘 경우에는 2년 거주하지 아니하더라도 2년 거주한 것으로 보아 비과세 적용을 한다는 규정입니다.
(1) 주택취득 후 임차인과 체결한 직전 임대차계약대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차 계약을 '21.12.20.~'24.12.31.까지의 기간 중에 체결
(2) 해당 계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
(3) 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
해당 규정을 적용 받기 위해서는 1. 직전 임대차기간이 1년 6개월 이상인 상황에서 2년이상 임대하는 계약을 24.12.31.이전에 체결하여 실제로 2년 이상을 임대하셔야 합니다. (임차인은 변경될 수 있으나, 임대인이 변경되는 경우에는 규정 적용 불가)
주의하실 점은 최초로 잔금을 치루기전에 전세계약을 체결할 경우에는 해당 임대차 계약은 직전 임대차 기간에 포함되지 않음에 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 취득당시 비조정지역이거나, 무주택세대에서 계약할 경우에는 비조정지역일 때는 2년이상 거주요건이 없고, 2년이상 보유만 하셔도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
2. 만약, 거주요건이 있을 경우 상생임대 요건을 충족한다면 거주요건을 충족하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대
2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것
3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용
4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지
자세한 사항은 아래 기획재정부 사이트를 참고하시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
