아파트 공실 주담대 실행 후 월세입자 입주?

Question

아파트가 있는데 공실입니다.

전입세대열람원을 통해 공실임을 입증 후 1금융권 주담대 실행하고 , 바로 다음날 월세입자를 받아 세입자 전입신고를 할 경우 문제가 되나요?

월세입자는 집이 너무 마음에 들고 보증금이 낮아서 대출유무 상관없이 월세로 입주하길 원하고 있는데, 이미 실행한 대출에 문제가 안되는지 궁금합니다.

답변부탁드려요.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주담대 종류에 따라서 다를 수 있으므로 먼저 해당 대출기관에 주담대 조건에 집주인의 거주에 대한 제한이 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 별도의 제한이 없다면 월세입자가 근저당권이 있는 것을 알고 월세로 들어오는 것은 가능합니다. 세입자의 소액 보증금은 최우선변제 대상이 됨에 유의하시기 바랍니다. (서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하인 경우 5500만원 이하 변제 대상)

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

월세로 들어오는 세입자에게 미리 말을 해야 합니다.

말을 안해도 나중에 계약시 등기부등본을 떼 보면 선순위 대출이 잡혀 있는것을 알 수 있습니다.

일단 선순위 대출이 있다고 해도, 월세는 보증금이 소액일 경우 최우선변제권이 있기 때문에 크게 문제될 것은 없습니다만, 월세입자와 계약시 선순위에 대한 얘기는 하시는게 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

계속해서 거주하는지 은행에서 확인하는것으로 알고 있습니다. 임대목적으로 이야기하시고 대출받으시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

문제 될 것 같지 않습니다. 주담대 대출이 실행된 후 은행은 선순위권자가 되기에 은행보다 월세입자가 문제인데

월세입자는 보증금이 적어 후순위여도 상관없다고 하니 계약서 그 부분 명시하여 계약하시길 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

은행에서 이미 실행을 했으면 그날자로 등기에 기재가 되면 1순위가 되고 세입자가 괜찮다고 하니 계약을 하셔도 됩니다

세입자가 다음날 전입신고를 해도 그다음날 0시에 효력이 생깁니다

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

은행에 대해서는 선순위 임차권이 없는 상태에서의 대출을 실행하는게 되고, 임차인의 경우 선순위 근저당이 있다는 사실을 통보하고 임차인이 이를 알고 후순위로 입주를 원하다면 가능합니다. 결국에는 은행 대출 신청시 임차인이 없던 상태에서 대출을 실행하였다면 입주예정인 임차인이 근저당설정보다 먼저하여 전입신고만 하지 않으면 됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

아파트딤보시 근저당 설정은 물건 담보 대출이기 때문에 세입자의 임대차 관계에 크게 영향을 미치지 않을 것으로 생각합니다

만약 경매 후 낙찰 가격이 결정되면 최우선 변제금이 적을수록 대출금을 회수하는데 유익하기 때문입니다

그리고 대출관계가 마무리된 이 후 임대차계약 관계는 임대인 권한이므로 크게 염려하지 않으셔도 되며 세입자의 전입신고에도 영향이 미치지 않는다고 생각합니다

좋은 결과를 기대합니다