공인중개사 손해배상책임 관련해서 궁금합니다.

Question

공동담보가 설정된 다세대호실이고 처음 계약서를 작성할시 공동담보 근저당 금액에 대해

이정도는 건물마다 보통 다 가지고 있는것이라 설명하였고 본인은 보증보험에 가입된 안전한 집만

골라서 보여준다고 했으며 임대인이 보증보험가입의무가 있는 임대사업자로 가입의무가 있어 항상 가입이 되어있다고

했습니다. 부동산 전세계약서에도 보증보험가입여부에 가입으로 체크가 되어있으나

결국 보증보험이 제 호실 이전세입자도 1억1천이 아닌 1천으로 허위가입이 되어있었고 저는 아에 가입조차 되어있지 않아 결국 만기일이 지났음에도 집주인이 전세 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 돈을 돌려주지 않은 상태로 보증보험으로도 받아나가지 못하게 되었습니다. 제 호실은 시세대비 전세가격이 조금 더 높고 공동담보 근저당을 호실별 계산한다면 5천만원이 넘는 금액이 손실을 볼 상황에 처했고 이에 공인중개사와 협회를 상대로 손해배상소송 및 형사고소(사기죄, 공인중개사법 위반)을 할 예정인데 저와같은 경우에 판례와 보통 어떤식으로 진행되는지 경험해보신 분들의 말씀 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

첫째, 법적 쟁점의 핵심은 세 가지입니다.

① 임대인의 보증보험 가입의무 위반 및 허위 설명,

② 공인중개사의 중요사항 확인·설명 의무 위반,

③ 그로 인한 전세금 회수 불능이라는 손해 사이의 인과관계입니다.

특히 전세계약서에 보증보험 “가입”으로 체크되어 있고, 중개사가 안전하다고 반복 설명했다면 이는 단순 과실을 넘어 고의 또는 중과실 주장까지 검토되는 사안입니다.

둘째, 민사상 손해배상 책임의 경향입니다.

판례상 공인중개사는 공동담보 근저당의 존재, 전세금 대비 위험성, 보증보험의 실제 가입 여부를 확인·설명할 의무가 있고, 이를 위반해 임차인이 전세금을 회수하지 못한 경우 손해배상 책임을 인정한 사례가 다수 있습니다. 특히 “보증보험이 가입돼 있다”는 설명이 사실과 다른 경우, 중개사 책임을 비교적 넓게 인정하는 경향이 있습니다. 손해액은 실제 회수 불가능해진 전세금 상당액을 기준으로 하되, 임대인 책임과의 과실상계가 문제됩니다.

셋째, 형사 책임 성립 가능성입니다.

임대인에 대해서는 보증보험 가입 사실을 알면서도 허위로 고지했다면 사기죄 성립 여지가 있습니다. 공인중개사의 경우 단순 착오가 아니라 확인 없이 허위 기재·설명을 했다면 공인중개사법 위반은 비교적 인정 가능성이 높고, 사기 공범까지는 사안에 따라 갈립니다. 형사는 입증 문턱이 높아 불기소 또는 일부 혐의 인정으로 종결되는 경우도 적지 않습니다.

넷째, 실제 진행 순서와 실무 흐름입니다.

보통은 임대인과 공인중개사를 공동피고로 민사 손해배상 청구를 제기하고, 동시에 형사 고소를 병행합니다. 민사에서는 계약서, 보증보험 관련 자료, 문자·녹취가 핵심 증거가 되고, 형사 절차는 민사상 협상이나 조정에 영향을 주는 압박 수단으로 활용되는 경우가 많습니다.

정리하면, 질문자님의 사안은 판례 흐름상 “문제 제기 자체는 충분히 의미 있는 사건”에 해당합니다. 다만 손해 전액 회수 가능성, 형사 유죄 인정 여부는 증거의 명확성에 따라 달라집니다. 경험자들의 공통된 조언은 감정적으로 대응하기보다, 증거를 구조화해 민사 중심으로 가져가고 형사는 보조 수단으로 활용하는 것이 현실적이라는 점입니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

말씀하신 경우는 공인중개사의 위법한 행위로 인해 손해가 발생하신 것으로 보이며, 이 경우 공인중개사 및 공인중개사협회를 상대로 손해배상책임을 묻는 것이 가능합니다. 물론 사기죄도 성립 가능할 가능성이 높아 보입니다. 민형사상 대응을 동시에 진행하실 수 있습니다.

공인중개사를 상대로 고소장을 제출하고 동시에 민사소송을 제기하시면 됩니다.