계약기간 만료에 의한 명도소송을 준비하려고 합니다. 지연된 기간에 대한 월세 청구가 가능할까요?
지하1층 지상4층에 달하는 건물전체를 임대해주었습니다.
임대조건은 월세는 무상으로 하되 임차인이 보수 및 리모델링 등 시설투자를 하고 계약기간 만료시
이에대한 비용이나 권리등을 청구하지 않는 다는 조건입니다. (약정기간 : 12개월)
계약서에는 없지만 구두상으로는 계약기간이 만료되고 상호협의가 가능하면 연장하자는 언질정도는 주고받았습니다.
(임차인이 인테리어 사업자등록이 있는 사람으로 직접 인테리어를 하면 저렴한 비용으로 할 수 있다며 계약조건을 저렇게 하였습니다.)
문제는 처음에 공사를 잠깐 하는것 같더니 본인이 거주할 4층만 보수를 완료하고 나머지 층은 거의 손을 안댔습니다.
심지어 공사도 본인이 직접하지 않고 다른 사람에게 맡기고선 공사자재비와 인건비를 주지않고 도망갔습니다.
거의 반년 이상 연락이 닿지 않고 내용증명도 3번이나 보내 둔 상태입니다. (폐문부재로 전달안됬음)
이제 약 2주후면 계약기간이 만료가 되는데 명도소송을 준비하려 합니다.
그런데 여기서 제가 궁금한 점은 계약조건이 보수 및 리모델링에 관한 비용과 권리를 청구하지 않는 대신 월세를 무상으로 했는데(12개월) 계약기간이 만료된 후에는 무상으로 했던 월세를 청구할 수 있을까요?
월세를 무상으로 했던 이유는 리모델링에 들어갈 비용을 감안해서 무상으로 했던건데 그걸 하지도 않고 도망가버려서 연락이 닿지도 않고 어디있는지도 모르겠습니다.
(저희 외에 공사업자들에게도 고소를 당한 상태라 법원과 경찰에서도 임차인의 행방을 찾고있는데 아직 못찾았습니다)
처음 임대차계약을 할때 보증금 천만원을 받아둔것이 있는데 밀린 공과금 약 150만원 정도를 제하고 나면 850만원 정도가 남고 원상복구 비용과 계약기간 만료 후 명도가 이루어지기까지의 임차료를 월 250만원의 비율로 임의로 산정해서 청구하려는데 가능할까요?
임대차계약에서 특약으로 월세를 무상으로 하는 대신 임차인이 보수 및 리모델링 등 시설투자를 하고 계약기간 만료시 이에 대한 비용이나 권리 등을 청구하지 않기로 한 경우, 이는 당사자 간의 합의에 따라 이루어진 것이므로 유효합니다.
그러나, 계약기간 만료 후에도 상호협의가 가능하면 연장하자는 언질을 주고받은 경우에는, 계약기간 만료 후에도 상호협의에 따라 계약을 연장할 수 있습니다.
만약 임차인이 보수 및 리모델링을 하지 않고 공사자재비와 인건비를 주지 않고 도망간 경우에는, 임대인은 계약해지를 통보하고 명도소송을 제기할 수 있습니다.
명도소송에서 승소하면, 임대인은 임차인에게 건물을 명도하고, 원상복구 비용과 계약기간 만료 후 명도가 이루어지기까지의 임차료를 청구할 수 있습니다.
보증금에서 밀린 공과금을 제하고 남은 금액이 850만원 정도이고, 원상복구 비용과 계약기간 만료 후 명도가 이루어지기까지의 임차료를 월 250만원의 비율로 임의로 산정하여 청구하는 것은 가능하지만, 이는 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
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