집전세금이 떨어지면 어떻게 되나요??
집 전세금이 입주할때보다 낮아지면 재계약시 돈을 일부돌려받고 재계약해야되나요??
첫 입주후 연장계약이 1번은 법적으로 가능한걸로알고있는데 집주인이 나가라고하면 나가야되나요??
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
현행 주택 임대차보호법에 의거 임차인은 계약 만기시 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약할 수 있습니다. 이때는 집주인이 나가라고 할 수 없고, 전임대차와 동일한 조건으로 다시 재계약 연장 됩니다.
지금 부동산시장에서는 주택 가격 이 하락하고 전세가가 같이 내려가고 있는 추세입니다.
그런데 문제는 주택가격의 하락으로 전세 가격을 하회하여 깡통전세가 우려되므로 세심한 주의가 필요합니다
갱신계약시 주변의 전세시세를 감안하여 임대인과 협의하여 전세보증금을 감액하여 재계약 하고, 전세보증금 감액분을 돌려받지 못하면,
임대인으로부터 월세 감액분에 대해이자를 받는 역월세로 특약하여 계약하셔야 할 것입니다 .
이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
갱신청구권 사용으로 한번 연장 가능합니다.
그러기에 시세에 맞춰 보증금 감액을 요청해보면 좋을듯 합니다.
어차피 임대인도 새로운 임차인을 구해도 기존 보증금보다는 낮고, 중개보수도 발생되기에 충분히 이해 할듯 합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
이전에 계약했던 그대로 집전세금을 계약갱신해서 지내셔도 좋습니다. 물론 전세금이 하락하면 그 전세금을 빼고 다시 다른집의 전세를 구하셔도 될듯합니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
집 전세금이 입주할때보다 낮아지면 재계약시 돈을 일부돌려받고 재계약해야되나요??
- 임대인과 계약하시기 나름입니다. 요즘 집주인이 돈이 없어서 보증금을 못 내주는 대신 인하한 보증금만큼의 이자를 주는 경우도 있다고 합니다. (아직 저는 실제로 보지는 못했어요.)
첫 입주후 연장계약이 1번은 법적으로 가능한걸로알고있는데 집주인이 나가라고하면 나가야되나요??
- 계약갱신청구권은 1회 사용하실 수 있고 임차인의 연장을 거절할 수 있는 아래의 몇가지 경우를 빼고는 연장이 가능합니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재계약시 기존 전세금에 비해 전세시세가 내려간 경우 임대인에게 시세에 맞는 전세금으로 조정하고 그 차액을 돌려받을 수 있습니다. 물론 협의하에 가능하구요. 그리고 재계약에 대한 갱신청구권은 1회만 사용가능하지만, 재계약 자체의 제한은 없습니다. 즉 임대인이 특별한 사유없이 거절할수 없는 갱신청구권은 1회이고 나머지는 협의중 합의가 되지 않을경우 나가셔야 합니다.