전세계약시 주의사항과 중개수수료 문의드립니다

Question

1. 전세사기를 절대 당하지 않는 방법 문의드립니다.

등기부등본 확인하고, 계약당사자 신분증확인인하고, 이사 당일 확정일자 받는 것까지는 할 수 있겠는데요.

확정일자는 이사 다음날부터 효력이 있다고 들었습니다.

만약 임대인이 이사 당일에 악의적으로 근저당을 설정한다면 확정일자 받아도 후순위가 되는데요.

이에 대한 대처가 가능할까요?

2. 15억 전세 계약시 중개수수료 상한선 0.6% 적용하면 900만원인데요.

네고하기도 한다고 하는데요. 어느정도까지 요구할 수 있을지 문의드립니다.

그리고, 중개사한테 어느 시점에 할인을 문의하는 게 좋을까요?

답변 미리 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 확정일자는 우선변제권 전제조건으로써 기본적으로 전입신고 익일부터 효력이 생기게 됩니다. 즉, 전입신고를 반드시 하셔야 대항력이 생기고 대항력이 있어야 우선변제권 효력도 부여됩니다.

그리고 질문과 같이 전입신고일에 다른 물권을 설정할 경우 후순위가 될수 있지만 계약시 특약으로 이를 금지하는 특약을 대부분 넣기 때문에 제한할수 있습니다.

3. 법정중개보수율은 정해져 있고, 해당 중개보수를 초과하지 않는 범위에서 중개사와 협의하여 정하게 됩니다. 즉 할인은 중개사와 중개의뢰인이 협의로 하셔야 하는 부분으로 중개인이 거부하면 불가하기 때문에 계약전에 미리 합의하시고 중개를 진행하시는게 나을수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1번 질문

1. 전세와 매매 시세 확인하기

2. 국가공간정보포털 등록된 공인중개사

3. 등기부등본열람

4. 건축물대장 확인

5. 집주인 국세 체납 여부 확인

6. 필수 특약 설정하기

7. 전입신고하기

8. 확정일자 받기

9. 주택임대차계약신고 하기

10. 전입세대열람내역서 떼보기

특히 등기부등본 열람이나 건축물대장 확인이 중요한 이 유는 집 주인이 바뀌는 유무, 근저당 설정 등 그 집의 히스 토리를 객관적인 자료에 의해서 확실하게 점검할 수 있기 때문입니다.

전입신고나 확정일자의 경우 이미 계약을 한 후에 진행하 는 것이고 그 이후에 생기는 권리 발생의 시한이 문제가 될 수 있는 것이기에 이전 단계에서 충분한 검토를 하고 절차를 진행한다면 위험요소를 한 번 더 확인 할 수 있습니다.

대항력은 보통 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 확정일자 도장 받은 날부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 그래서 특약사항에 임차인이 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 전에 임대인이 근저당권을 설정하면 계약취소하고 임차인이 지불한 금액을 모두 반환하다와 같이 작성하면 됩니다.

2번 질문

부동산마다 법정 중개보수를 조정하는 금액은 상이 합니다. 전세 보증금이 질문과 같이 큰 경우 부동산과 협의하여 중개보수를 최대한 조정해보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

아시는대로 하시면 되는데 계약서 쓰고 30일이내에 거래신고을 동사무소에 하면 확정일자는 자동부여됩니다

그리고 특약에 전입신고 다음날까지 근저당과 다른 담보물권을 일으키지 않는다를 특약에 넣어달라고 하시면 됩니다

중개 수수료는 요율를 협의하시기 바랍니다

미리 몇%까지 해달라고 하시고

잔금치르고 전입신고 하시기 바랍니다

입주하셔서 전세보증보험에 가입해놓으시면 더확실합니다

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 현행법상 아직 불가능합니다.

2. 중개수수료에 대한 협의는 어느선이 있는것은 아닙니다.