전세아파트 사전전입신고 관련해서 질문

Question

요즘 전세사기가 걱정되어 전세계약을 할때 대항력 발생이전 근저당이나 매매를 통한 사기를 예방하고 싶어서 집주인과 협의만 되면 잔금일 이전일에 미리 전입신고를 사전에 하고나서 잔금을 치룰수 있는것인지 이렇게 되면 실무적으로 일시적으로 사전 전입신고가 가능한건지 궁금합니다. 그리고 사실상 정상적인 집주인은 몇일 먼저 전입신고 한다고 손해보는것도 없고 이를 거부할 이유가 없다고 생각하는데 어떻게 이루어지나요 실무상으론

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세사기를 걱정하시는 마음은 이해갑니다만, 실무적으로 잔금을 지급하기전에 전입신고를 허용해주는 집주인은 잘 없을 것입니다. 따라서 일반적으로 전세계약시에 "임대인은 현재의 권리관계 (등기부등본)를 전입신고 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약을 취소하고 이에 대한 손해는 임대인이 배상한다." 등의 특약을 걸게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대부분 부동산에서는 잔금 전에 전입신고를 요청하면 집주인 동의 확인 후 처리합니다

사전전입 신고만으로 대항력이 완전히 보장되는 건 아니므로, 잔금일과 전입일을 최대한 맞추는 게 안전합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세 아파트 사전전입신고는 집주인과 협의만 되면 잔금일 이전에도 가능합니다.

정부24나 주민센터에서 임대차계약서 등의 증빙서류를 제출하면 이사 예정일 하루 전이나 며칠 전에 전입신고 할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

결론적으로 말씀드리면 임대인과의 협의 및 동의가 있다면 잔금 지급일 이전에 주택을 인도받아(입주) 전입신고를 하는 것은 법적으로 가능하며 대항력도 발생합니다. 다만 실무적으로는 임대인의 동의를 얻기가 쉽지 않을 수 있습니다. 전입신고의 문제: 임대인의 동의를 받아 미리 입주하고 전입신고를 하는 것에 대해 임대인에게 직접적인 손해가 발생하는 것은 아니지만 이는 임대차 계약의 잔금일-입주-전입신고 동시 이행 원칙을 벗어나는 특별한 상황이므로 특약 사항으로 명확히 규정해야 합니다. 

***결론적으로 임대인과 협의하여 잔금일 이전 특정 일자에 입주 및 전입신고를 허용하는 내용을 계약서 특약으로 명시하고 동의를 받는다면, 말씀하신 것처럼 미리 대항력을 확보할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 우선변제권과 대항력을 가질 수 있습니다.

다만 계약 후 확정일자 받고 잔금을 치고 이사하는 날 전입신고를 하게 됩니다. 잔금 전에는 다른 세입자가 아직 있고,

또한 잔금을 치루지 않은 상태에서는 전입이 곤란하고 또한 공실일 경우 경우에 따라서 임대인이 허락을 해주는 경우도 있지만 통상 계약서 잔금일자 즉 전입신고이전에 다른 권리가 들어오지 않도록 특약을 거는 경우가 대부분이라 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 6

요즘 전세사기가 걱정되어 전세계약을 할때 대항력 발생이전 근저당이나 매매를 통한 사기를 예방하고 싶어서 집주인과 협의만 되면 잔금일 이전일에 미리 전입신고를 사전에 하고나서 잔금을 치룰수 있는것인지 이렇게 되면 실무적으로 일시적으로 사전 전입신고가 가능한건지 궁금합니다. 그리고 사실상 정상적인 집주인은 몇일 먼저 전입신고 한다고 손해보는것도 없고 이를 거부할 이유가 없다고 생각하는데 어떻게 이루어지나요 실무상으론

===> 임대인이 동의를 하면 얼마든지 가능합니다. 이러한 경우 임대차계약서 사본을 첨부하는 만큼 잔금일자까지 수정해야 하는 추가적인 과제가 발생될 수도 있어 법률적으로 불가하다고 할 수 있습니다. 즉 계약서 상 잔금일자도 조정해야 하기 때문입니다.

Answer 7

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

실무상으로는 거의 가능하지 않은 부분입니다. 보통 잔금을 지급한 이후에 주택을 인도받고 그후에 전입신고를 하는게 일반적이기 떄문입니다. 질문과 같은 문제가 우려되기에 최초 계약시부터 특약으로 잔금일 이후 전입신고 익일까지 다른 물권설정을 금지하는 특약을 넣어두기 때문에 꼭 잔금전에 전입신고를 하지 않아도 임차인 권리보호에는 문제가 없습니다.

그리고 만약 해당주택에 세입자가 있는 상태라면 잔금일에 퇴거를 할 것이고 그전까지는 해당 주택에 전입신고를 유지하고 있을 것인데 이런 경우 아파트와 같은 일반주택에 대해서는 한집에 대해서 2세대의 전입신고는 불가합니다. 그렇기에 계약시 특약으로써 권리보호를 해두고, 잔금지급일에 전거주자 퇴거 및 주택인도를 받은뒤에 전입신고를 하시는게 일반적입니다.