집주인이 다음 세입자가 들어와야 보증금을 돌려준다고 합니다.

Question

안녕하세요.

저는 현재 전세 보증금 6000만원 빌라에 거주하고 있습니다.

이중 5000만원은 대출이며 계약 만기까지 약 2달 남았습니다.

얼마 전 계약을 연장하지 않겠다고 통지하였는데

임대인 측에서 요즘 사정이 어렵다고 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다는 식으로 답변하였습니다.

가능하면 다음 세입자를 구할 때까지 좀 더 연장해줄 수 있느냐고 물어봅니다.

1. 만기 1달 전까지 세입자를 구하지 못함, 또는 그렇게 예상됨

2. 임대인의 요구에 응하여 전세 대출을 연장 (구두계약, 보증금 그대로, 2년)

3. 만기일에 임대인에게 보증금의 일부를 상환 받음

4. 본인은 만기일에 새로운 월세집으로 입주 예정 (대출X)

만약 위와 같이 가정할 때 질문입니다.

1. 전세 대출 연장에 따른 부대 비용(보증료, 대출 이자, 관리비 등)을 임대인에게 청구할 수 있나요?

2. 만기 후 세입자를 구할 때까지 새로운 월세집에 전입신고나 확정일자를 받지 않는다면,

   새로운 월세집에 생길 수 있는 리스크는 무엇인가요?

3. 만기 후 새로운 월세집에 전입신고나 확정일자를 받지 않았다면,

   기존 전세집에 대한 권리와 대항력이 여전히 유지되나요?

4. 과한 걱정일 수 있지만, 임대인의 요구에 응하여 세입자를 구할 시간을 주기 위해 대출을 연장하였는데

   ①임대인이 세입자를 구할 의지가 없거나 ②세입자를 구했음에도 대출을 상환하지 않는 경우

   ③대출 연장에 따른 부대비용을 부담하지 않는 경우에 대한 대응책이 있나요?

가능한 연장하고 싶지만 위 4가지 중 하나라도 불가능하다면

대출 연장을 하지 않고 임대차등기명령을 신청할 생각입니다.

다소 길어졌지만 답변기다리겠습니다 :)

Answer 1

질문에 답변드리겠습니다.

1. 전세 대출 연장에 따른 부대 비용(보증료, 대출 이자, 관리비 등)을 임대인에게 청구할 수 있나요?

2. ==> 청구 가능합니다. 이러한 경우 임대인이 나중에 엉뚱핞 이야기가 나오지 않도록 문자를 받아 두시는 것이 적절합니다.

3. 만기 후 세입자를 구할 때까지 새로운 월세집에 전입신고나 확정일자를 받지 않는다면,

   새로운 월세집에 생길 수 있는 리스크는 무엇인가요?

4. ==> 대항력이 발생되지 않는 만큼 가족 중 일부라도 먼저 전입신고를 하시는 것이 적절합니다.

5. 만기 후 새로운 월세집에 전입신고나 확정일자를 받지 않았다면,

   기존 전세집에 대한 권리와 대항력이 여전히 유지되나요?

6. ==> 네 그렇슶니다.

7. 과한 걱정일 수 있지만, 임대인의 요구에 응하여 세입자를 구할 시간을 주기 위해 대출을 연장하였는데

   ①임대인이 세입자를 구할 의지가 없거나 ②세입자를 구했음에도 대출을 상환하지 않는 경우

   ③대출 연장에 따른 부대비용을 부담하지 않는 경우에 대한 대응책이 있나요?

==> 보증금을 되돌려 받을 때 까지 전입신고 상태를 유지하여 나중에 법적인 처분을 하시는 것이 우선입니다.

Answer 2

가장 좋은 시나리오는 계약만료이날 보증금전체 반환 받고 깔끔하게 털고 나가는게 좋으나

요즘은 새로운 세입자 구하기가 어려워서 참 어려운 환경입니다.

우선 보증금 일부를 받고 이사를 간다고 하면 새로운 월세집에 전입신고를 하게 되면 기존 전세집은

대항력을 상실하게 됩니다.

또한 기존 전세집에 대한 전입신고를 유지하게 되면 새로운 전세집은 전입신고가 늦어져서 그만큼

대항력 갖출 수 있는 시간이 연장 됩니다.

최대한 새로운 세입자가 구해져서 뭔가 확정이 되면 좋습니다만 이게 안되면 문제를 안을 수 밖에 없습니다.

새로이 이사가는 월세 보증금에 부담이 없다면 일단 계약만료일 한달전쯤 전세보증금반환이 없을 시

전세보증금반환 지체 이자를 청구한다고 내용증명을 보내시면 임대인도 서둘러 세입자를 구할수 있습니다.

전세보증금반환 지체 이자를 청구할려면 임차권등기명령과 지급명령을 동시에 하고 이사를 하면

기존 전세집 대항력도 가지게 되고 새로운 월세또한 전입신고및 확정일자로 대항력을 가지게 됩니다.

그리고 계약만료일 다음부터 전세보증반환금에 대한 이자를 청구해서 받을 수 있습니다.

보다 자세한 것은 인근 법무사님께 문의하시면 상세히 설명해주십니다.

부디 잘 해결되시길 바랍니다.

Answer 3

. 그런부분은 임대인과 사전에 협의를 하시고 임대인이 어떻게 해주냐에따라 결정을 하시면됩니다

. 새로운월세집에 선순위대출이 없으면 안심이긴 한데 어찌됐든 전입신고와 확정일자가 대항력과 우선변제권인데 기존집 보증금이 우선입니다

. 기존집의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다

. 보증금을 안받고 이사를 한다는건 위험부담이 큽니다

그러니 대출을 방이 나갈때까지 몇개월 연장하시고 방이 빠지면 보증금 받고 은행에 대출 상환하고 나가시는게 제일 안전합니다

꼭옮겨야 하는 상황이 아니면 순서대로 하시는게 좋습니다

Answer 4

1. 전세 대출 연장에 따른 부대 비용(보증료, 대출 이자, 관리비 등)을 임대인에게 청구할 수 있나요?

   • 당연히 청구 가능하며 손해배상소송도 가능합니다. 하지만 소액이라 소송에 드는 시간과 노력이 더 클것같네요.

2. 만기 후 세입자를 구할 때까지 새로운 월세집에 전입신고나 확정일자를 받지 않는다면,

   새로운 월세집에 생길 수 있는 리스크는 무엇인가요?

   • 월세집에 질문자님보다 선순위로 근저당이나 다른 세입자가 먼저 순위를 차지하면 혹시 경매로 건물이 넘어갈 경우 배당순위에서 밀리게 되어 보증금을 변제받지 못합니다.

3. 만기 후 새로운 월세집에 전입신고나 확정일자를 받지 않았다면, 기존 전세집에 대한 권리와 대항력이 여전히 유지되나요?

   • 확정일자, 전입신고, 거주가 요건이므로 일반적으로 아주 약간의 짐은 남기고 떠납니다. 이럴경우 대항력은 유지됩니다.

4. 과한 걱정일 수 있지만, 임대인의 요구에 응하여 세입자를 구할 시간을 주기 위해 대출을 연장하였는데

   ①임대인이 세입자를 구할 의지가 없거나 ②세입자를 구했음에도 대출을 상환하지 않는 경우

   ③대출 연장에 따른 부대비용을 부담하지 않는 경우에 대한 대응책이 있나요?

   • 과한 걱정이 아닙니다. 세상에는 배째라하는 사람들이 너무 많습니다. 최후의 방법은 소송이지만 위에도 언급드린바와 같이 배째라를 이길 방법은 없습니다.

   • 굳이 임대인의 사정을 봐 줄 이유가 전혀 없습니다. 참고로 제 경우 저도 임대 놓는 집에 세입자가 만기때 나간다고 하여 신용대출부터 보험대출까지 탈탈 털어서 보증금 반환해주고 다시 세입자를 공실상태로 받은 적도 있습니다. 임대인에게 보증금반환대출이란게 있으니 그것도 고려해보고 신용대출이든 보험대출이든 받아서 계약대로 이행할 것을 요구하시면 됩니다.

5. 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.