빌라 매매로 인한 계약시 특약사항 문의

Question

1억3천500짜리 빌라에 근저당 설정이 1억5백6십만원 되어있고 생애최초 디딤돌대출로 5천~6천정도를 대출해서 들어가려고 합니다.

따라서 아래와 같은 특약을 넣으려고 하는데

부동산중개소쪽에서 1번 사항의 계약금반환은 어렵다고 합니다.

이대로 1번조항을 넣지 않고 계약을 진행해도 괜찮을지 아니면 다른 특약으로 대체가 될지 도움을 구합니다.

1.본 매매계약은 매수인이 생애최초 주택구입을 위한 주택도시기금 디딤돌대출 승인을 조건으로 하며,
매수인의 귀책사유없는 대출 불승인 시 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다.

2. 본 부동산에 설정된 근저당권 등 일체의 권리는 잔금일에 매수인의 잔금 지급과 동시에 상환·말소한다.
매도인은 잔금일에 기존 근저당권 상환 사실을 매수자에게 증빙하여야 하고 말소등기 접수증을 매수인에게 교부하여야 한다.

3. 매도인이 잔금일에 근저당권 말소를 이행하지 못할 경우 매수인은 본 계약을 해제할 수 있으며,
계약금은 전액 즉시 반환한다.

4.계약일로부터 잔금일 및 말소 완료 시까지
본 부동산에 새로운 근저당권, 가압류, 임차권 등
일체의 권리 설정을 하지 않는다.

이를 위반할 경우 매수인은 본 계약을 즉시 해제할 수 있으며,
매도인은 계약금 전액을 즉시 반환하고,
그로 인하여 매수인에게 발생하는 일체의 비용 및 손해를 배상한다.

5. 본 부동산의 건축물대장 전유부상 소유자 명의와 등기부등본상 소유자 명의가 상이한 경우,
매도인은 잔금일 이전까지 이를 일치시키는
정정·변경 절차를 완료하여야 한다.

이를 이행하지 못하여 디딤돌대출 실행 또는
소유권 이전등기가 불가능한 경우,
매수인은 본 계약을 해제할 수 있으며
계약금 전액은 즉시 반환한다.

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Answer 1

1.본 매매계약은 매수인이 생애최초 주택구입을 위한 주택도시기금 디딤돌대출 승인을 조건으로 하며,
매수인의 귀책사유없는 대출 불승인 시 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다.

===> 적절함

2. 본 부동산에 설정된 근저당권 등 일체의 권리는 잔금일에 매수인의 잔금 지급과 동시에 상환·말소한다.
매도인은 잔금일에 기존 근저당권 상환 사실을 매수자에게 증빙하여야 하고 말소등기 접수증을 매수인에게 교부하여야 한다.

== 적절함
3. 매도인이 잔금일에 근저당권 말소를 이행하지 못할 경우 매수인은 본 계약을 해제할 수 있으며,
계약금은 전액 즉시 반환한다.

==> 적절함

4.계약일로부터 잔금일 및 말소 완료 시까지
본 부동산에 새로운 근저당권, 가압류, 임차권 등
일체의 권리 설정을 하지 않는다.

==> 올바른 요구사항임


5. 본 부동산의 건축물대장 전유부상 소유자 명의와 등기부등본상 소유자 명의가 상이한 경우,
매도인은 잔금일 이전까지 이를 일치시키는
정정·변경 절차를 완료하여야 한다.

==> 적절함

Answer 2

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1번 특약을 제외하고 계약하는 건 매수인 입장에서는 상당히 위험할 수 있습니다. 이미 그 빌라에 근저당이 많이 잡혀 있어서 대출 심사가 까다롭게 진행될 가능성이 높거든요. 중개사가 대출 금액이 많지 않다며 걱정하지 않아도 된다고 이야기할 수 있지만, 실제로 대출이 거절될 경우에는 계약금을 모두 잃게 될 수도 있습니다.

이럴 땐 특약을 무작정 삭제하기보다는, 대출 거절 상황시 계약금을 돌려받을 수 있도록 특약 조건을 좁혀 다시 제안하는 방법이 있습니다.

혹은 계약 전에 은행에 대출 가심사를 미리 신청해 실제 대출이 가능한지 확인하거나, 계약금 자체를 최소한으로 줄여 리스크를 줄일 수도 있겠죠. 만약 이러한 안전장치들까지 매도인이 모두 거부한다면, 굳이 무리를 해서 계약을 진행할 필요는 없습니다. 안전하게 한 번 더 생각해 보시는 게 좋겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

위와 같이 진행 하시면 되겠습니다.

근저당 말조 조건이라 대출이 안나오진 않을 겁니다.

위와 같이 진행 하시되 만에 하나 대출이 나오지 않을 수 있으니 그 부분에 대해서 임대인과 다시 한 번 협의 해 보시길 바랍니다.

전액 반환은 어렵더라도 50% 정도 반환 가능한지 여쭤보시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 대출 미 승인 시 매도인이 받아주는 경우도 있고 위의 처럼 받아주지 않는 경우가 있습니다.

즉 대출부결은 매수자 귀책사유인데 매수자 귀책사유로의 대출 부결이 계약자체에 영향을 주게 될 경우 계약 해지 부분은

협의에 의해서 특약사항에 넣을 수 있고 매도인이 거부하게 될 경우 특약에 반영을 하지 못하므로 대출 승인여부에 대해서 은행에 좀 더 확실하게 상담을 해 볼 필요가 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

일단 이 집이 아니여도 내가 들어갈 집은 많이 있다고 생각을 하셔야 합니다.

꼭 이집이어야 한다는 생각으로 계약을 하시면 나중에 큰 리스크(계약금을 날리는)가 생김니다.

1번 조항은 넣는게 일반적입니다.

다시말해 대출이 승인되야 잔금을 치루는데 어떻게 1번 조항을 빼겠습니까?

다만 우리나라 말은 아 다르고 어 다릅니다.

'매수인의 귀책사유 없는' 보다는 '매수인의 신용상태가 아닌, 본 건 부동산의 결격사유로 인해 대출이 거절 될 경우'로

부동산으로 범위를 좁혀서 제안한다면 협상이 좀 더 쉬울수 있습니다.

거기에 더해 대출심사기간을 같이 넣으면 설득하기 좋습니다.

예를들어

계약일로 부터 14일 이내에 대출 승인 나지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며,이 경우 매도인은 계약금을 반환한다

두 조항을 잘 조합해서 다시한번 협상해 보세요

그래도 안된다고 하면 하지마세요

대출안되는데 어떻게 사냐고 입장바꿔 생각해보라고 막 따지세요

마지막으로 질문자님의 신용상태는 좋으니 주택의하자가 없다면 대출은 문제가 없다 그러니 중개사님이 잘 설득해주시라고 해보세요^^

조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.