새로운 집주인 일때 묵시적 갱신에 대해서 문의드립니다

Question

현재 전세 2년이 다 되어 계약 종료가 2주가량 남은 상태로

기존 집주인이 매도 하게되어 전세끼고 새로운 집주인이 이번주 계약하는 상황입니다.

그런데 6개월에서 2개월 사이 계약 조건 변경에 대한 언급 없었는데 묵시적 갱신가능으로 알고있는데

1. 집주인이 변경이 된 상태인데도 묵시적 갱신이 가능한가요?

2. 묵시적 갱신으로 유지 하면서 계약서 따로 작성할 수 있나요?

3. 기존계약(2년)+묵시적 갱신(2년) + 계액갱신 청구권(2년) 총 6년도 가능한가요?

4. 지금 전세 대출을 갈아타면 후순위로 밀리나요?

새로운집주인의 주담대보다 후순위인가요? 그럼 대출은 기존대출 유지시 후순위가 아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사 최아란 변호사입니다.

1. 집주인이 변경되어도 묵시적 갱신 상태가 그대로 유지됩니다.

2. 묵시적 갱신이므로 굳이 계약서를 쓰실 필요가 없습니다.

3. 계약갱신청구권을 1회에 한해 행사할 수 있으므로, 최초계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년 = 총 6년 거주도 가능합니다.

4. 임차인의 순위는 점유와 전입신고, 확정일자를 마친 때에 정해지므로 전세대출을 갈아탄다고 해서 후순위가 되지는 않습니다. 주택담보대출과도 관련이 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

이미 묵시적 갱신이 이루어진 상황이기 때문에 매매 계약에도 불구하고 묵시적 갱신에 대해서 임대차 계약이 승계되는 경우라서 주장할 수 있는 것이고 계약서를 새로 작성하자고 하여도 묵시적 갱신이 이루어진 점을 특약에 기재하면 될 것입니다.

추후 계약갱신청구권까지 행사하면 6년까지 거주할 수 있는 게 맞고 후순위에 대해서는 전세 대출만 변경하고 계약 내용이 동일하다면 확정일자에 따른 순위가 유지가 될 것입니다