월세 인상률 5% 위반 계약, 돌려받을수 있을까요?

Question

안녕하세요 저는 혼자 자취하는 20대 청년입니다.

지금 살고 있는 집은 아닌데,

지난 번 제가 반전세로 살았던 집에 대해서 질문드립니다.

처음 계약기간은 2020.06.30 ~ 22.06.30 으로 2년 거주했습니다.

보증금 7000만원에 월 25만원에 거주했었습니다. (월세 20, 관리비 5)

그리고 계약이 끝난 후, 1년 재계약을 하는데

월세를 12만원 인상한 37만원을 주인이 요구했습니다.

저는 당시 월세 인상률 제한 (임대차 보호법)이라는 것을 몰랐고

그대로 계약하게 되었습니다.

지금 임대차 계약서를 다시 확인해 보니,

월세를 인상하기 위해 계약서를 다시 쓰던 시점에

주인이 월세를 인상하는 것을 월세로 쓰지말고

특약사항으로 넣어서

5만원이었던 관리비를 15만원으로 올리고

월세를 22만원으로 하자고 했습니다.

총 15만원이 오른 37만원인건 동일한데, 특약사항으로 넣은 것입니다.

당시엔 이것이 중요한 것인지 몰라 그냥 해주었습니다..

그런데 월세를 6회정도 납부한 시점에 주인이 갑자기

월세가 35만원이라면서 2만원씩 6번 납부한 금액을 돌려주었습니다.

그래서 22년 12월에, 12만원을 돌려받은 적이 있습니다.

그리고 중간에 저의 개인적인 사정으로 2023년 5월정도에 집을 정리했습니다.

당시 뭔가 이상하다 싶긴 했는데 그냥 주길래 받았고,

35만원으로 월세를 변경해서 납부했습니다.

근데 추후에 알고 보니,

임대차 보호법에 월세 인상을 제한하는 제도가 있고, 그 금액이 5%라는 것을 알게 되었습니다.

실제로 렌트홈에서 알게 된 계산기로 계산해보니

37만원이라는 금액은 5%를 훨씬 넘는 금액이라는 것을 알게 되었습니다.

(렌트홈 기준, 5% 인상시 278,542원으로 나옵니다.)

이런 경우, 늦었지만 지금에서라도 문제 제기를 할 수 있습니까?

다만 문제점은 월세 12만원 오른 것을

특약사항에 '관리비는 별도로 한다 수도세 포함 (월 15만원)이라는 사항을 추가시켜서

관리비를 5만원 -> 15만원으로 비정상적으로 인상시키고

월세는 2만원만 인상한 점입니다.

이런 경우에도 8개월정도가 지난 지금, 돌려받을 수 있는 지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 임대차보호법상 관리비인상은 질문에서의 인상한도 5%에 적용되지 않습니다. 그리고 계약조건상 5%이내 인상을 위해서는 임대인이 임대사업자 이거나, 임차인이 재계약시 계약갱신청구권을 사용하였어야 합니다. 질문의 경우처럼 단순 협의 연장을 하였고 임대인도 개인이라면 해당 부분은 문제가 되지 않습니다. 그에따라 돌려받을수 없습니다. 만약 갱신청구권을 사용하였다는 재계약시 특약기재, 또는 문자상 사용의사를 밝힌 부분이 있다면 5%를 초과한 인상 금액에 대해서는 반환이 가능합니다. 이때에도 관리비만을 초과해서 올려 계약서를 작성하였다면 5%초과로 보기기 어렵습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

임대차 보호법에 따르면, 임대인은 임대차 계약기간 중에 임대료를 인상할 수 있는 경우가 제한적입니다. 그리고 인상할 수 있는 경우에도 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 이를 전월세 상한제라고 합니다.

전월세 상한제를 위반한 경우, 임차인은 임대인에게 초과된 임대료를 반환하거나 감액하도록 청구할 수 있습니다. 이를 차임증감청구권이라고 합니다.

귀하의 경우에는 임대인이 임대료를 인상하기 위해 특약사항을 추가하고 관리비를 비정상적으로 올린 것으로 보입니다. 이는 임대료의 5% 인상 상한을 우회하는 행위로 간주될 수 있습니다. 따라서 임대인이 임대료를 인상한 것은 전월세 상한제를 위반한 것으로 볼 수 있습니다.

그러나 임대인이 임대료를 인상한 시점부터 8개월이 지난 상태에서 임차인이 차임증감청구권을 행사하려면, 일정한 절차를 거쳐야 합니다. 임차인은 먼저 임대인에게 초과된 임대료를 반환하거나 감액하도록 서면으로 요구해야 합니다. 이때 요구서는 내용증명 우편으로 발송하는 것이 좋습니다. 임대인이 요구에 응하지 않거나 합의가 이루어지지 않는다면, 임차인은 임대차 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.