상가 임차, 묵시적 계약 연장 관련 문의드립니다

Question

현재 조그마한 사무실을 임차하여 사용중입니다. (임차인)

계약서 상의 계약 만료는 22년 12월 입니다.

현재 임차한 사무실은 바닥에 누수가 있어 매번 큰 비가 오면 누수가 있어 제가 닦아 내야 했고

이번 겨울에 위층에서 누수가 일어나 바닥에 많은 물이 고이고 천정이 떨어지는 등의 문제가 있었습니다.

물은 닦아내었지만 천정은 일부가 뜯어져 아래로 내려앉은 상황입니다.

이에 저는 다른 사무실로 이전을 위해 임대인에게 나가겠다고 이야기 하였습니다.

이미 계약이 만료된 터라 문제가 없을 것으로 예상 했었습니다.

부동산에서 듣기로 묵시적 계약 연장일 경우 1개월 전에 의사를 표명하면 되는 것으로 생각 했습니다.

헌데 문제가 생겼습니다.

22년 10월 경에 유선으로 임대인이 임대료 인상을 요구 했고, 금액이 얼마 되지않아

인상된 금액으로 송금을 해 주었습니다.

임대인은 이 부분이 계약 연장에 동의한 것이라며 퇴실은 불가다하고 합니다.

새로운 세입자를 구해서 놓고 그에 필요한 복비는 제가 부담하거나

아니면 새로운 세입자 없이 퇴실한다면 남은 계약 기간동안은 보증금에서 월세/복비를 제하고 보증금을 돌려 주겠다고 합니다.

계약서를 작성하지 않았는데 남은 계약 기간은 얼마인지 궁금 합니다.

또한 이런 상황이 계약이 정식으로 연장 되었다고 보는 것이 맞는지도 궁금 합니다.

물이 새거나 습기가 있으면 안되는 업종인데 이러지도 저러지도 못해 고민입니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

본건질문의 경우 일단 계약기간 만기 6~1개월전에 임대인이 계약의 변경을 통보를 해왔고, 차임이 증액되어 님께서 동의하여 갱신계약으로 진행된 것으로 보입니다

갱신계약의 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데, 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.이때의 복비는 임대인의 부담입니다.

내용증명을 보내 갱신계약임을 밝히고, 계약의 해지를 통보를 하고 3개월후 보증금반환을 독촉하시기 바랍니다.

또 한가지는 임대인은, 임차인이 임대차목적물을 온전히 사용ㆍ수익케 할 책임과 의무를 집니다.

누수는 임차상가의 결정적 하자로서 임대인이 전적으로 수리하여야 하는데도, 이를 기피하면 임차인은 차임을 감액청구하거나. 임대차 목적 달성불가로 계약을 해지할 수가 있습니다.

강력하게 단호하게 대처하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 해당 계약은 묵시적 갱신이 아닙니다. 묵시적 갱신은 계약만료전 6~1개월전까지 서로간에 아무런 말이없이 이기간이 지나가는 경우 해당하며 질문의 경우 계약에 대한 합의를 한 상태이므로 재계약으로 연장된 것으로 보이고 임대인이 주장하는 바가 법적 내용에 맞을 듯 보입니다, 다만 재계약시 본인이 계약갱신청구권을 사용하였다는 특약이나 문자의 내용이 있다면 달라질수 있습니다.

다만, 해당 목적물에 누수와 같이 임대차를 유지하는데 어려운 점이 있으므로 이를 근거로 계약해지를 주장하실수는 있어 보입니다. 다만 이러한 문제에도 재계약을 진행하신 점등은 하자로 인한 계약해지 요구의 주장에 마이너스가 될수도 있어 보입니다 .