매매 완료 토지에 대한 소유권 질문입니다.

Question

저희 부모님께서 35여년전에 매입하신 토지가 공교롭게도 매도자의 가옥 밑에 들어가 있습니다.

왜 이런 토지가 매매가 되었는가에 대한 사유는 정확하게 알 수 없으나, 당시 매도자(토지소유자의 子)가 제3자에게 채무가 있었고 그 제3자가 부모님께 매수해 가라고 상당히 압력이 있었던 모양입니다.

따라서 매매당시에는 이러한 토지의 위치 등 조건을 모른채로 매수를 하였고, 등기까지 마친 상태였습니다만, 현재에 와서 당시 토지 소유자의 후손(손자)이 등기증도 자신들에게 있으며 또한 당시 공부상 토지 소유자가 자신의 조부로서 이미 사망한 상태였으므로 매매가 성립할 수 없는 것이므로 '이 거래는 사기에 의한 것으로서 매매 자체를 인정할 수 없다.'라고 주장하고 있어 부모님의 걱정이 아주 큽니다.

이런 경우 법적인 권리가 누구에게 있나요?

다행스럽게도(?) 매매당시 토지소유자의 子가 작성해 준 각서가 있긴 합니다.

(각서 내용 : 매매를 함에 있어 향후 어떠한 이의 제기도 하지 않겠다.)

매도자의 후손들이 주장하는 대로 저의 부모님의 소유권이 인정되지 않는 것인지요?

Answer 1

등기는 권리관계를 표상하므로 토지의 소유권 등기가 질문자님 부모님의 명의로 되어 있다면

토지의 소유자는 질문자님의 부모님입니다.

질의 내용과 같이,

토지를 매매할 때, 토지 위에 있는 건물, 공작물, 수목 등의 철거 여부와 관련하여 아무런 협의 없이 토지 매매가 이루어지는 경우가 있습니다.

이 경우, 관습법상 법정지상권이라고 하여,

1. 매매당시 토지와 토지 위 건물, 공작물, 수목 등의 소유자가 일치하였을 경우,

2. 위 토지상 건물, 공작물, 수목 등의 철거 협의가 없었다면

매수인은 건물, 공작물, 수목 등의 철거를 일정 기간 구할 수 없습니다.

이는 법률에 의해서 인정되는 권리가 아닌, 대법원 판례가 인정하는 관습법입니다.

그러나 소유권은 영원하고 완전한 권리를 의미하므로, 관습법상의 법정지상권이라고 하여 그 기간이 영원할 수는 없고, 소유권의 완전무결성을 존중하는 한도에서만 유효합니다.

35년 전에 토지를 취득하셨다고 하는데,

35년 전에 건축되어 있던 건축물이라면 현재 오히려 질문자님의 부모님께서 부모님 소유 토지 위에 존재하는 건물 부분에 대한 철거 청구를 하실 수 있습니다.

법정지상권의 인정 기간은 다음과 같습니다.

1. 석조, 석회조, 연와조 및 견고한 건물/수목: 30년

2. 위 제1항에 해당하지 않는 건물: 15년

3. 그 밖의 공작물: 5년

질문자님의 부모님께서 35년 전에 토지를 취득하셨으므로, 이미 위 토지 상의 건물은 철거 대상입니다.

또한 법정지상권이 성립된다 하더라도, 토지 이용료는 건물 소유권자가 별도로 부담해야 하므로,

소멸시효가 완성되지 않은 지난 10년간의 토지 이용료에 관하여,

건물 소유자에게 시가 상당의 토지이용료 및 이자를 청구하실 수 있습니다.

위 해석은,

1. 등기부와 토지대장이 일치한다는 전제 하에 성립되는 논리이고,

2. 간혹 등기부가 표시하고 있는 토지와, 토지대장이 일치하지 않는 경우가 있을 수 있습니다.

이는 토지대장과 등기부를 상세 비교하여야만 알 수 있는 상황입니다.

토지대장과 등기부가 표상하고 있는 토지가 일치하고 있다면,

상대방이 토지에 대한 소유권을 주장할 수는 없습니다.

문제가 되는 논점은, 매매 당시 공부상 소유자인 상대방의 조부가 사망한 상태였다는 것인데,

등기는 권리를 표상하므로, 당시 매도인의 사망 여부 등은 이미 그 권리관계의 실체를 파악하기 어려운 것이므로,

등기 명의인의 권리가 우선한다고 보여집니다.

또한 상대방이 주장할 수 있는 논점은 점유취득시효라고 하는 것인데,

상대방의 부친이 써 준 각서를 근거로 하여 점유취득시효 항변을 배척할 수 있다고 보여집니다.

이와 같은 권리를 법률적으로 인정받기 원하실 경우,

1. 건물철거 청구 및 토지이용료 지급 청구를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.

2. 만약, 상대방이 위와 같은 주장을 하고 있는 상황에서 아무런 조치를 취하지 않으실 경우,

   자칫 '권리 위에 잠자는 자'가 되어, 시일이 지날수록 상대방의 점유취득시효 항변이 인용될 가능성도 있기 때문입니다.

by lawyer jyj