오래된 아파트가 재건축이 되었을 경우 양도계산세는 어떻게 계산하나요?

Question

재건축 예정인 아파트를 가지고 있습니다. 만약 재건축이 된 상태에서 아파트를 매도하게 될 경우 양도소득세는 어떻게 계산해야하는지 궁금합니다. 향후 10년이내에 매도 계획은 없는데 배우자에게 한번 증여를 하는게 유리한지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

재건축 된 아파트의 양도소득세 산정은 관리처분계획인가일 전후로 양도차익을 구분하여 계산한 후 합산하여 전체 양도차익을 산정합니다.

증여 후 10년 이내 매도계획이 없다면 이월과세를 고려하지 않아도 되므로, 배우자에게 증여한 지분에 대해서는 배우자가 증여받은 금액이 취득가액이 되므로 양도차익이 줄어드는 효과가 있을 수 있습니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사 입니다,

기존에 주택 또는 아파트 등을 보유하다가 관리처분계획에 따라 재개발 또는 재건축이

시행되는 경우에 재개발 또는 재건축에 따라 신축된 아파트를 취득하는 경우 향후 해당

신축 아파트를 양도하는 경우 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다.

이 경우 양도소득세 산출은 1)당초 주택 등으로 취득시부터 관리처분 인가일 까지의

양도차익, 2)관리처분 인간일 이후부터 재개발 또는 재건축 준공(또는 사용승인일)

전까지의 양도차익, 3)재개발 또는 재건축에 따른 준공(사용승인일)로부터 양도일

까지의 양도차익에 대하여 각각 산출하여 양도소득세를 계산하게 됩니다.

재개발 또는 재건축후 아파트를 배우자에게 증여하는 경우 아파트에 대한 시가를

기준으로 증여재산가액을 결정하여 배우자 증여재산공제 6억원을 차감하게 되며,

증여재산가애기 증여재산공제액을 초과하는 경웅 증여세 신고 납부를, 미달하는

경우 증여세 신고만 하면 됩니다.

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Answer 3

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

재건축 아파트의 경우에는 양도세가 종전주택과 권리가액 그리고 양도가액 권리가액을 구분하여 양도세를 계산하게 되지만

실제로 계산하면 양도가액에서 종전주택의 취득가액을 차감하는 것과 동일한 방법으로 계산됩니다.

또한 10년이내에 양도계획이 없고 종전주택가격이 낮다면은 한번 증여하여 취득가액을 높이는 것도 하나의 방법이 됩니다.

다만, 주택 증여에 따른 취득세도 고려해보셔야합니다.

Answer 4

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

재건축 아파트 양도세도 일반 주택의 양도세와 크게 다르진 않습니다.

양도가액 - 취득가액(최초 취득가액+추가분담금) - 필요경비(취득세, 인테리어비용, 법무사, 중개사 비용 등)의 양도차익에서 장기보유특별공제(최초취득일~양도일까지 기간) 공제 후 양도세율을 적용하여 양도세를 계산합니다.

10년 이내 매도계획이 없을 경우, 배우자에게 증여하고 증여일로부터 10년 이후에 양도한다며 양도세 절세가 가능할 것입니다. 배우자에게 증여할 때 증여세 문제는 발생할 수 있지만 배우자로부터 증여받을 경우 10년간 6억까지는 공제가 되어 납부할 증여세는 없습니다.

구체적인 세금계산 등의 상담을 원하신다면 프로필상 연락처로 별도 상담신청 전화를 주셔도 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 황호균 세무사입니다.

재건축아파트의 경우 양도소득세를 나누어 계산하게 됩니다.

재건축아파트는 최초취득 -> 재건축 -> 재건축아파트취득 -> 재건축아파트양도 의 순서를 거치게 될 것입니다.

따라서 아파트를 양도하는 경우 재건축시점에 양도차익을 1차로 계산하게 되며

재건축시점에 아파트를 새로취득한 것으로 보아 재건축아파트 양도 시점에 2차 양도소득세를 계산하게 될 것입니다.