집 벽에 심각한 누수 발생시 계약 파기 가능 여부

Question

집을 월세로 계약하고 들어갔습니다. 계약 당시에는 하자가 보이지 않았었는데, 집에 들어간 이후 방과 거실 외벽쪽에서 물이 심각하게 스며들고 새는것을 발견했습니다.

비가 올때마다 이렇게 새서 주인한테 이야기를 했고, 수리를 해주긴 했으나 수리 방법도 고작 실리콘을 바르는 것 뿐이고 물이 새는것이 막아지지 않았습니다.

이사를 오고 비가 오는 날이 그렇게 많지 않았음에도 벌써 벽에 곰팡이가 생기기 시작하고 있습니다.

제가 알러지도 심하고 해서 곰팡이에 상당히 취약하기도 하고, 이렇게 계속 물이 샐 경우 살기에 상당히 곤란해지는데 이 경우 월세 계약을 파기할 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   임차주택에서 심각한 누수가 반복적으로 발생하고 임대인이 이를 적절히 수리하지 않는 경우, 이는 임대차 목적물의 사용·수익에 중대한 지장을 초래하므로 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 특히 곰팡이 발생으로 건강상 피해 우려가 있는 상황에서는 임차인이 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 가능성이 인정됩니다.

2. 임대인의 의무
   민법상 임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 있도록 유지·관리할 의무가 있습니다. 누수가 지속되고 곰팡이로 인한 피해가 발생한다면, 단순 보수로는 이 의무를 다했다고 보기 어렵습니다. 따라서 임대인은 실질적이고 근본적인 수리를 제공해야 하며, 이를 하지 않을 경우 계약 위반에 해당합니다.

3. 임차인의 권리
   임차인은 누수와 곰팡이로 인해 주거생활이 현저히 곤란하다면 계약 해지를 통보할 수 있고, 이미 지급한 보증금과 선불 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 필요하다면 임대인을 상대로 손해배상 청구도 가능하며, 알레르기나 건강 피해가 의학적으로 입증된다면 추가적인 배상 요구도 검토할 수 있습니다.

4. 절차적 대응
   실무적으로는 우선 누수 및 곰팡이 상태를 사진, 동영상, 진단서 등으로 입증해 두는 것이 중요합니다. 이후 임대인에게 내용증명을 발송하여 적절한 수리 요청과 함께, 불이행 시 계약 해지를 통보하겠다는 의사를 명확히 밝혀야 합니다. 임대인이 끝내 대응하지 않는다면 가정법원 또는 민사법원에 해지 확인 및 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

5. 종합적 조언
   이 사안은 단순한 하자 보수 문제가 아니라 임대차 계약 유지 여부와 직결됩니다. 누수가 구조적 문제라면 임차인의 거주 환경은 계속 악화될 수밖에 없으므로 조속히 법적 절차를 밟는 것이 바람직합니다. 전문가 조력을 받아 증거를 확보하고, 임대인과의 협의가 결렬될 경우 계약 해지 및 보증금 반환 청구로 대응하는 것이 합리적인 해결책이 될 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

수리 요청에도 불구하고 계속하여 그러한 하자가 발생하고 적절한 조치를 취하지 않는 상황이라면 계약 해지 가능성이 있지만 곰팡이 등 하자를 이유로 곧바로 계약 해지를 하는 것에 대해서 임대인이 동의하지 않으면 결국 소송으로 다투게 될 가능성이 높고 임대차 분쟁조정 신청을 고려하셔야 합니다. 이상입니다