민사소송중 임차인이 월세를 지급하지 않을때

Question

임차인이 건물 누수로 인한 피해청구 소송을 임대인에게하여 진행 중입니다. 그런데 소송 제기 후 임차인이 10개월 동안 월세를 지급하지 않고 있습니다.

임차인이 피해자라서 월세를 낼 필요가 없다. 보상금이나 보증금에서 제하면 된다고는 씩으로 이야기 합니다.

소송과 월세지급은 다른 사안으로 계약해지 사유가 되지 않나요? 내용증명을 보내도 답변이 없습니다.

계약만료일이 다가오는데 명도소송을 따로 진행해야 하나요?

피해소송 판결전에 계약해지 절차 진행하면 소송 별도로 보증금은 밀린 월세 제하고 지급하면 되는거죠?

Answer 1

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

임대차계약기간 만료가 임박했다면 만료를 기다렸다가 차임을 공제하고 반환하는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   임차인이 누수 피해를 이유로 손해배상청구소송을 제기했다 하더라도, 이는 임대차계약과 별개의 문제이므로 월세 지급 의무가 면제되지 않습니다. 장기간 월세 미지급은 임대차계약상 해지 사유에 해당하며, 임대인은 내용증명 발송 후 계약해지를 통보하고 명도소송을 별도로 제기할 수 있습니다. 보증금에서 미납 월세를 상계하는 것은 가능하나, 해지 통보 및 명도 절차를 정식으로 거쳐야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 법리 검토
   민법상 임차인은 목적물의 사용수익 대가로 차임을 지급할 의무가 있고, 일부 하자가 있더라도 사용이 불가능할 정도가 아니라면 차임 전부를 거부할 수 없습니다. 누수로 인한 손해배상청구는 별도의 불법행위 또는 계약상 하자담보책임의 문제이며, 차임지급의무 이행을 정지시킬 사유가 되지 않습니다. 따라서 임차인의 월세 미납은 정당한 사유 없는 채무불이행으로서 계약해지 사유에 해당합니다.

3. 소송 및 절차 대응 전략
   임대인은 우선 내용증명으로 차임 연체 사실을 명시하고, 일정 기간 내 납부하지 않으면 계약을 해지하겠다는 통보를 해야 합니다. 해지 통보 후에도 미납이 지속되면 명도소송을 제기하고, 보증금에서 미납 차임과 관리비, 연체손해금을 공제한 뒤 잔액만 반환하면 됩니다. 임차인의 손해배상소송이 진행 중이더라도 명도소송과 별도로 병행할 수 있으며, 법원은 각각 독립된 사건으로 판단합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   계약기간이 종료될 때까지 월세 미납이 계속된다면 계약해지와 동시에 인도청구권을 행사해야 하며, 이를 지연하면 점유 회복이 어려워질 수 있습니다. 누수와 관련된 분쟁은 손해액 확정에 시간이 걸리므로, 현 시점에서는 차임 연체에 따른 계약 종료 절차를 우선 진행해야 합니다. 명도소송 제기 시 임차인의 점유가 불법점유로 전환되어 손해배상청구가 가능해집니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일반적으로 월세를 지급하지 않는 것은 계약 해지 사유에 해당하는 것은 맞습니다. 그러나 누수 등 손해배상 책임과 관련하여 분쟁이 있는 경우에 임차인이 그 분쟁 금액에 대해서 월세를 지급하지 않고 항변하는 경우에 계약 해지를 주장하게 되면, 실제로 그러한 손해배상 책임이 인정될 때 계약 해지를 주장하거나 공제한 부분이 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다.