전세계약서 금액 수정 시 확정일자 새로 받아야하나요?

Question

임대사업자인 집주인분이 전세보증보험 연장가입을 위해 (재가입) 문의해보니 지금 공시지가인 1억 3900만보다 제 보증금 1억 4000만이 비싼 상태여서 전세보증보험 연장이 거절되어 1억 3900만원으로 수정한 계약서를 새로 작성하고 100만원을 먼저 돌려주시겠다 합니다. 이때 계약서는 기존 내용은 모두 다 그대로 두고 금액만 1억 3900만원으로 변경하여 새로 작성하고 서명하는 것으로 하자고 하십니다. (금액 외 모든 내용은 기존 계약 그대로 작성) 이 경우에 저는 변경된 계약서로 확정일자를 다시 받아야하는 것인지, 기본 확정일자를 그대로 둬도 문제없이 보호받을 수 있는 것인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

다른 조건없이 보증금만 감액되었으며 기존 확정일자를 받은 계약서에 가필하여 감액된 계약이라면 기존 확정일자로 유효합니다
그런데 새로 계약서를 작성한다면 확정일자 찍힌 기존 계약서를 유지하고 새 계약서에 " 첨부한 기존 계약서의 임대차조건 변경없이 유지하며 당사자 합의로 보증금만 100만원 인하한 계약이다" 라는 취지를 기재하여야 합니다.
만일 기존 계약서를 파기하고 새 계약서만을 유지하기로 한다면 새로 확정일자를 받으세요.
새로 확정일자를 받으면 확정일자를 받는 날 기준으로 권리분석이 필요합니다
(임대사업자의 주택으로 보증보험의무대상인 주택이라면 염려하실 정도는 아니라고 보입니다)
이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약갱신 시 보증금의 변동이 없거나 보증금 인하시 갱신계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 기존 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다.