직장인 주택임대사업자 등록하는게 좋을까요?

Question

안녕하세요.

지방에 직장에 근무하면서 저가 아파트를 구매하여 월세를 받는 방법에 대해 공부하고 있습니다.

저는 사원아파트에 거주하고 있고 아직 무주택자입니다.

궁금한 점은

1. 개인 임대사업자로 시작하는 것이 좋냐, 아니면 임대사업자 없이 개인명의로 임대를 주는 것이 좋은가?

2. 임대사업자는 취득세를 안내도 되는가? (60m² 이하)

예를 들어, 비조정지역에 60m²이하 아파트를 1억에 구매하고 1000/55에 월세를 내놓습니다.

그렇게 3채를 운영해서 1년에 총 2000만원 이하의 수익금으로 분리과세 처리하고자 합니다.

구매한 아파트는 10년 이상 보유할 예정입니다.

단순히 계산기를 두들기면 임대소득세가

임대사업자는 548,800원, 개인은 1,106,000원이 나오더라구요.

이것만 보면 당연히 임대사업자를 등록하는게 맞다고 생각이 드는데,

혹시 제가 모르는 임대사업자의 단점이 있는지 궁금합니다.

전문가분들의 소중한 답변 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김주혁 세무사입니다.

1. 주택임대사업자로 등록을 하는게 좋은지 등록을 하지 않는게 좋은지

(1) 주택임대사업자의 장점

- 취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 종합소득세 전반적으로 세제혜택을 받습니다.

- 세제혜택은 아래 링크를 참고하시면 자세히 나와있습니다.

https://www.renthome.go.kr/webportal/cont/rgstBenefitGdncView.open

(2) 주택임대사업자의 단점

- 임대기간(10년)동안 부동산을 임대목적으로만 사용할 수 있어 처분.관리의 자율성이 배제됩니다.

즉 주택값이 올라서 양도차익을 실현할 수 있는데도 양도할 수 없는 등 주택이 묶인다고 보시면 됩니다.

- 과태료가 부과됩니다. 만약, 10년 이내에 주택임대사업을 중단한다면 500만~3,000만원의 과태료가 부과됩니다.

- 세제혜택 받았던 세금을 전부 토해내야 합니다.

- 임대료를 5% 초과하여 증액할 수 없습니다.

(3) 결론

- 단순히 세제혜택만을 보고 주임사 등록을 하시는 경우라면 더 자세히 알아보시고 주임사 등록을 할지 판단하시는것을 추천드립니다.

10년이라는 의무임대기간을 준수하는 것은 생각보다 어려운일이기 때문입니다.

**참고

- 월세액이 2,000만원 이하인 경우 종합소득세 계산시 분리과세가 되는게 맞습니다.

단순히 월세액만 2,000만원으로 맞출경우 분리과세 적용을 못 받는 경우가 발생할 수 있습니다.

바로 보증금 때문이죠. 3주택 이상인 경우 보증금에 대해서 '간주임대료'를 계산하여 주택임대소득에 합산하게 됩니다.

보증금액과 월세액을 적절히 고려하여 연 2,000만원에 맞출 필요가 있습니다.

추가 문의사항 있으면 댓글 남겨주세요

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

관할 지자체 주택임대사업자등록을 하신다면 10년 이상 의무임대를 하셔야 하는 점이 있으니 참고하셔서 의사결정을 하시면 됩니다.