아파트 증여시 증여세는? 궁금합니다

Question

현재 아파트시세는 20 억입니다. 대출은 대략 2억정도입니다. 부모님께 제가 증여 받으면 증여세 얼마일까요?

납부방법에 대해서도 알아야할것이 있다면 조언부탁드립니다.

재개발예정인데 그전에 증여하는게 낫겠죠?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

차입금 등 채무를 상환하지 않고 증여할 경우 18억원에 대한 증여세, 2억원에 대한 양도소득세(부담부증여에 해당)가 과세됩니다.

(1) 증여세

(2) 양도소득세

2억원에 대하여 양도소득세를 부담하여야 합니다. 정상적으로 양도하였을 때에 발생한 양도차익에서 2억원/20억원의 비율에 해당하는 부분을 양도소득세로 과세하므로 실제 취득가액 및 필요경비 등을 먼저 확인하시기 바랍니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 재개발 이전에 증여를 받더라도 증여일로부터 5년 이내 재개발이 되어 재산가치가 상승하였다면 증여세가 추가로 과세될 수 있습니다.

2. 대출이 있는 부동산을 증여받을 경우, 대출액을 제외하고 증여받는 일반적인 증여와 대출액까지 포함하여 증여를 받는 부담부증여가 있습니다.

일반적인 증여의 경우, 20억 전체에 대하여 수증자가 증여세를 납부합니다. 성인 자녀가 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 이를 적용할 경우, 납부할 증여세는 601,400,000원입니다.

부담부증여의 경우, 18억에 대해서는 수증자가 증여세를 납부하고, 채무 2억에 대해서는 증여자가 양도소득세를 납부합니다. 18억에 대한 증여세는 523,800,000원입니다. 양도소득세는 해당 주택의 취득가, 증여자의 보유주택수 및 조정대상지역 여부에 따라 계산됩니다.

참고로 수증자가 납부할 증여세를 증여자가 대신 납부한 경우도 증여로 보므로, 부동산+현금을 함께 증여하여 합산신고하고 받은 현금을 활용하여 증여세를 납부해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

가치가 상승할 자산은 사전에 증여하는 것이 절세가 될 수 있습니다.

아파트의 경우 주변 매매거래가액이 많아 해당 가액을 증여재산가액으로 하고,

채무액을 차감한 금액이 증여재산가액이 됩니다.

18억원 중 증여재산공제액 5천만원을 차감한 17억 5천만원이 과세표준으로서

신고세액공제 3%를 차감한 대략 451백만원이 될 것 입니다.

참고하시기 바랍니다.