증여세를 얼마를 내야하나요? 궁금합니다

Question

부모로부터 아파트를 증여 받을 때 아파트에 대출이 있다고 하면 증여세 계산은 어떻게 하고 얼마를 지불해야될까요? 궁금합니다

예를 들어 아파트는 5억이고 대출금은 2억라는 과정으로 설명해주세요^^

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

대출금을 상환하지 않고 함께 증여(승계)받을 경우를 가정하여 답변드립니다.

(1) 증여세

(2) 양도소득세

채무 2억원에 대해서 양도소득세를 부담하여야 합니다. 이를 부담부증여라고 합니다.

양도소득세는 조정대상지역 여부, 취득가액, 보유기간(또는 거주기간) 등의 요건을 알아야 정확한 답변이 가능합니다. 좀 더 상세한 내용으로 재질문해주시는게 좋을 것 같습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

대출금 2억에 대해서는 부모님이 양도소득세를 납부해야 하며, 5억에서 2억을 차감한 3억에 대해서는 수증자가 증여세를 납부해야 합니다.

증여가액 3억, 증여재산공제 5천만원을 가정할 경우 수증자가 납부해야할 증여세는 38,800,000원입니다. 양도소득세는 증여자의 보유주택수, 보유기간, 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 계산방식은 다음과 같습니다

1.증여재산가액-채무승계액=과세표준

납부세액=과세표준*10~50%(누진세율)

누진세율구간은 다음과 같습니다.

과세표준1억이하:10%

과세표준5억이하: 20% 누진공제 1천만원

과세표준10억이하: 30% 누진공제 6천만원

과세표준30억이하: 40% 누진공제 1.6억

과세표준30억초과: 50% 누진공제 4.6억

여기서 누진공제는 과세표준에 세율을 곱하고 산출된 세금에서 누진공제액을 차가하면 본인이 납부할 세금이 되는 것입니다.

2. 아파트 증여시 전세보증금을 승계안하는 경우(일반증여)

아파트의 경우 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

증여등기일기준으로 전6개월 후3개월 간의 매매사례가액중 본인의 증여아파트의 시세와 가장 비슷한금액을 사용합니다.

만약 전세보증금을 승계하지 않는다면 아파트실거래가 기준으로 위 증여세율을 곱하여 증여세를 신고하시고 납부하시면 됩니다.

3. 아파트 증여시 전세보증금을 승계하는 경우(부담부증여)

위 2와같이 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

만약 전세보증금 승계한다면 과세표준산정이 증여재산가액(=실거래가)-전세보증금 한 금액을 과세표준으로 사용하시고 위 세율을 곱하여 증여세를 납부하면 됩니다.

단, 증여시 채무를 함께받는 방식을 부담부증여라고 하며 부담부증여에는 채무승계액에 대해서 추가적으로 양도세가 발생합니다.

따라서 증여세와 더불어 부담부 증여에 대한 양도세를 계산하여야 합니다.

부담부증여에 대한 양도세는 증여가액-취득원가=양도차익

위 양도차익*채무승계액/증여재산가액=부담부증여 양도차익

위에서 산출된 부담부증여에 따른 양도차익에 대해서 양도소득세율 6~42%를 곱한금액에서 누진공제를 뺀 금액을 양도세로 납부하면 됩니다(부담부증여역시 조정지역에 따른 다주택자 여부에 따라 세율이 최고 60%까지 갈수 있음)

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여재산 중 채무인 2억원은 제외하고 3억원에 대해 증여세가 부과됩니다. 질문자님이 성년이라면 다른 증여재산이 없다면 5천만원 공제 후 20% 적용 후 대략 4천만원의 증여세가 발생합니다. 그러나 부담부증여가 되어 부모님께서는 양도세를 계산하여야 합니다.