상가 임대차 계약만료 및 보증금 반환 관련 문의
안녕하세요.
부모님이 상가 하나를 가지고 있는데 임대관련 처음이다 보니 임차인과 갈등아닌 갈등중에 있어서 의견 얻고자 합니다!
(상가 명의는 엄마이름으로 되어있지만 아빠가 상가근처에 직장이 있어서 관여하고 있습니다)
2021년10월에 2년 임대 계약을 했는데 계약만료 기간인 2023년10월에는 상호 아무 얘기없이 아마 묵시적(?)계약연장이 된듯 합니다. 월세도 이상하게 쪼개보내고 기간도 제대로 안지키고 연락도 지편할때만해서 힘든 임차인이지만 새로 상가 들어오려는 사람도 없고해서 25년10월에도 그렇게 묵시적으로 연장할 생각으로 있었는데 25년9월까지만 한다고 아빠쪽에 통보하고 철거도 진행해버렸더라구요. 그러고는 10월 월세는 낼 이유가 없다고 하는데 .. 맞는건가요? 23년에 2년 묵시적 연장되서 25년10월까지는 그쪽에서 월세를 줘야 하는게 맞는게 아닌지 그냥 구두로만 저렇게 종료한다고 통보해서 저희도 부랴부랴 부동산에 내놔봤지만 연락오는 곳도 없고 그런 상황입니다. 그러면서 이번달말까지 보증금 내놓으라고 하는데 안주면 법대로 하자고 으름장을 놔요. 법이 그렇다면 어쩔수없지만 새 상가주인 구할시간도 없이 통보하고 본인은 월세도 제대로 안주고 지금 밀린게 2000만원이 넘는거 봐주고 넘겼더니 보증금 빨리 내놓으라고 적반하장으로 나오니 부모님 상심이 너무 커요...
아그리고 공실동안 건물관리비는 저희쪽에서만 부담하는게 맞는건지도 궁긍합니다.! 부동산에 내놓으러 갔다가 거기 보조원분이 임차인 계약 종료하고서도 3개월까지 관리비는 임차인이 부담한다고 얘기를 하셨는데 맞는 얘기인지 관련법이 나와있는 부분도 있는지 도움주시면 정말 감사하겠습니다~!
(최대한 줄인다고 줄였지만 열뻗쳐서 주저리 글이 길어졌어요ㅠ 끝까지 읽어주셔서 감사합니다)
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인의 일방적 통보만으로 즉시 계약이 종료되었다고 보기는 어렵고, 월세 지급 의무 역시 종료 통보 시점과 점유 상태에 따라 판단됩니다. 묵시적 갱신이 성립한 경우 임차인은 적법한 해지 절차를 거쳐야 하며, 철거를 먼저 진행했다고 해서 월차임 의무가 당연히 소멸되는 것은 아닙니다. 다만 해지 통보의 방식과 시점, 실제 점유 종료 여부에 따라 보증금 반환 시기는 달라질 수 있습니다.법리 검토
상가건물임대차보호법상 계약기간 만료 후 임대인과 임차인 모두 이의 없이 임대차가 계속되면 종전 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있으나, 통보 후 일정 기간이 경과해야 해지 효력이 발생합니다. 그 기간까지는 차임 지급 의무가 존속합니다. 단순 구두 통보와 철거만으로 즉시 종료를 주장하기는 어렵고, 밀린 차임이 있다면 보증금에서 공제 대상이 됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
임차인의 해지 통보 시점, 방식, 실제 점유 종료일을 명확히 정리하고, 차임 연체 내역을 객관 자료로 확보해야 합니다. 보증금 반환 요구가 있더라도 연체 차임과 원상회복 비용을 정산한 후 잔액을 반환하는 구조가 원칙입니다. 임차인이 법적 조치를 언급하더라도, 정산 근거가 명확하다면 임대인 측이 불리하다고 단정할 수는 없습니다.추가 조치 또는 유의사항
계약 종료 후 공실 기간의 관리비는 원칙적으로 임대인이 부담하나, 실제 점유가 남아 있거나 특약이 있다면 달라질 수 있습니다. 일률적으로 일정 기간 임차인 부담이라는 규정은 없으므로 계약서 내용과 점유 상태를 기준으로 판단해야 합니다. 감정적 대응보다는 정산표를 제시하며 대응하시길 권합니다.
1명 평가안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
계약만료일 기준 1개월 전까지 해지 통보를 했다면 계약만료일에 계약은 해지가 됩니다.
말씀하신 내용만으로는 정확한 사정을 확인하기 어려운 부분이 있습니다.