상가를 월세로분양했는데 2개월치 월세가 안들어왔을때 계약해지가 가능한가요?

Question

3층 상가주택을 매입후 2층 수리후 월세로 세를 줬는데 첫달인 작년12월달인 첫달 입금후 현재까지

2개월치 월세를 입금을 하지 않고 있습니다

이럴때 계약해지를 하고 싶은데 어떤절차로

해야 큰소송없이 마무리가 될련지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 박진세변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가건물임대차보호법상 3기의 차임이 연체되어야 해지권이 발생합니다.

그런데 작년 9월에 코로나를 고려한 특별규정을 신설하여 2020년 9월부터 6개월간의 기간 동안의 연체된 차임은 계약해지를 주장할 수 있는 3기분의 연체차임을 계산하는데 가산할 수 없는 규정을 두었습니다.

질문자님의 경우 12월부터 2월까지의 차임연체만으로 해지통고를 할 수는 없고 그 이후인 3월 이후부터 3기가 연체된 경우에 상가건물임대차보호법상의 해지권이 발생하게 됩니다.

임차인이 무슨 사유로 차임을 전혀 납부하지 않고 있는지는 모르겠으나 상가자체를 명도하려면 소송을 피할 방법은 딱히 없을 것입니다. 소송 이외에 분쟁해결방법으로 임대차분쟁조정위원회에 신청해보는 방법도 있으나 이 또한 일방이 거부하면 조정성립자체가 어렵고 또한 조정 이후 약정을 어길 경우에 강제집행할 방법이 없다는 한계가 있기는 합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

3기의 차임액에 달할 때 계약해지 내용증명을 보내고 명도를 요구하시면 됩니다.

질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 답변은 기재된 내용만을 기초로 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 차임연체액이 2기에 이르면 계약을 해지할 수 있다고 임대차계약을 체결했다면, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

내용증명을 통해 임대차계약을 해지한다는 사실 및 특정시기까지 임대차목적물을 인도해달라는 내용을 통지해보시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

즉시 계약 해지가 가능합니다. 민법 및 주택임대차 보호법에 의할 때에도 임차인으로서 가장 기본 의무인

차임 지급 의무를 위반한 위의 경우에는 바로 즉시 임대인이 계약을 해지하고 인도 소송을 제기할 수 있습니다.

소송 제기 전에 내용 증명 등으로 적절하게 해지 의사를 통지하고 목적물의 반환 (기한을 정하여 이사 명령) 등을

통지해보시기 바랍니다.