상업용 부동산 공실은 증가하는데 왜 임대료는 줄어들지 않고 있나요?

Question

최근 동네나 회사 주변 상가를 보면 좋은 위치의 1층조차도 공실이 꽤 있는 것 같습니다. 그런데 장사하시는 분들 얘기를 들어보면 임대료가 올라 여러가지로 힘들다고 합니다. 상가 공실은 증가하는데 왜 임대료는 줄어들지 않고 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.

최초로 분양을 받던지 매매를 하던지 처음에 생각한 수익률이 있습니다. 수익률은 생각하면 저렴하게 임대료를 받기 어려운 상황이죠.

좋은 위치에 1층 상가를 매입한 사람이라면 어느정도 자산이 있다고 봅니다.

저렴하게 임대를 맞추면 상가임대차는 임차인이 5년+5년을 주장할 수 있기 때문에 저렴한 임대료로 계약을 하게되면 수익성이 없다고

판단을 하는거죠. 차라리 내가 손해를 보더라도 제대로 된 임대료를 받겠다 라는 의지입니다.

저렴하게 임대료를 맞춰도 금융비용보다 저렴하게 받을 수 없으니까 공실상태로 버텨보는 거죠.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 공실이 증가되는 경우 임대인도 손실을 최소화시키기 위해 임대료를 낮추는 경우도 있는 만큼 시간을 두고 기다려야 할 것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

공실이 많다고 기존 임대료늘 낮추는 임대인은 맞지 않습니다.

임차인 입장에서도 이사비용, 중개수수료, 기존 고객 때문에 좀더 저렴한 곳으로 이전도 어렵습니다.

물가도오르고, 금리도 오르는 이유로 기존 임차인에게 인상된 임차료를 요구하는듯 합니다.

이는 전적으로 공실의 손해를 감수하는 임대인의 결정이기에 임대인에 따라 다르게 나타나고 있는듯 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

월세의 차임은 사실상 기준금리가 오르면서 월세 전환률도 상승한 만큼 실제 상승하였습니다. 즉 월세 자체는 금리인상에 따라 수요와 별개로 상승되는 효과가 있었습니다. 다만 공실이 늘어난 지역내 건물들은 공실을 막기 위해 저렴한 월세로 재임대를 하는 경우는 있지만, 이는 해당 지역의 상권이 약화된 의미이기 때문에 수요가 더 없어져 그러한 것이지, 공실이 없는 중심상권지역내 기존 입점한 업체들에게는 이러한 혜택이 나타나긴 어렵습니다. 그리고 공실률이 높아졌다는 것도 단순수치로 나오는 결과이지만 실제 상권은 지역상권에 따라 공실수의 차이가 크기 때문에 모든 지역에 동일하게 적용하기 어렵습니다.

Answer 5

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

상업용 부동산은 월임대료가 곧 그 부동산의 가치입니다.

공실이 증가한다고 임대료를 무작정 내리게 되면 그 상가의 전체가치가 떨어진다는 의미입니다.

또한 한번 임대료가 떨어지게되면 기존 세입자들 또한 인하를 요청할 것이고, 그 임대료를 올리기위해서는 오랜시간이 걸리게 됩니다 (매년 최대 5프로 내외만 인상가능)

해서 적은금액에 임대를 내놓을바에 공실로 유지하는게 유리하다 판단하는 것입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

상업용부동산 즉 오프라인매장의 수요는 갈수록 줄어들고 있습니다. 임대료같은경우 한번내려버리면 임대료인상이 5퍼센트로 제한되어 있다보니 임대인들은 현재 경제상황등이 일시적이라 생각하고 아직 버티고있는게 아닌가 싶습니다.

세를 올리는경우는 소폭올리더라도 임차인이 이동하기엔 많은 비용이 들다보니 어쩔수없이 받아드릴것을 알기때문 일수도 있습니다.

Answer 7

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

상가의 임대료는 분양가를 기준으로 기대수익률을 반영해서 임대료를 책정합니다.

역으로 말하면 임대료를 낮추면 분양가가 마이너스되서 건물가에 반영되는 지표가 됩니다

또는 분양가에 당해건물의 전세가를 기준하거나 기대수익률을 반영해서 책정해서 건물가치를 결정하게 됩니다.

임대료를 낮추게 되면, 다른 상가나 점퐁에 영향을 미치게 되고, 임대인 소유자가 마치 자기건물의 가치를 훼손하는 것으로 인식이 되기 때문입니다. 그래서 공실이 일어나도 그냥 낮출수가 없거나 낮추지 않는다고 합니다.