깡통전세란 무엇이고 예방할 수 있는 방법이 무엇일까요?

Question

깡통전세란 무엇이고 예방할 수 있는 방법이 무엇일까요?전세로 살면 늘 돈을 다 돌려받는 줄 알았는데 그게 아닌 것 같더라구요. 깡통전세란 것에 어떻게 대비해야하나요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.지금 우리 부동산 주택시장은 경기침체와 연속적 금리인상이 기폭제가 되어 급속한 하락세로 이어지고 있습니다.주택가격의 하락으로 주택시세가 전세가를 밑돌게 되어, 경매 등으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 일어나는 것을 깡통전세라고 말합니다.전세시장도 소위말하는 깡통전세가 우려되므로,  임대차계약을 체결할 때에도 신경을 써야 합니다.깡통전세를 예방하기 위해서는,전세계약을 하기 전에 등기부등본을 조회하여 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택시세의 70% 이상인 매물을 피하도록 하고, 전세 반환보증보험에  가입 하는 것도 방법이 되겠습니다.등록된 공인중개사를 통해서 계약한 건으로서, 임대차계약 잔금후 전입하여 확정일자를 받아 대항력을 유지하고, 선순위채권이 주택시세의 60%이하라야 보증보험 가입이 가능합니다 이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 보증금과 대출액이 주택가격을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 되는 주택. 속 빈 깡통이 되었다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었습니다. 집주인이 작정하고 사기를 치는 경우에는 당할 확률이 높습니다. 그러나, 집주인의 부채나 갭투자 등 내가 조금만 확인해보면 보증금을 날리는 피해를 조금이라도 줄일 수 있습니다. 또한 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 말자. 또한 전세제도 자체가 리스크가 높은 제도인데다 고금리 상황에서는 크게 매력적이지 않으므로 무조건 전세를 고려하기보다는 월세를 고려해보는 것도 추천합니다.집의 시세를 대략이라도 파악해보는 것이 좋습니다. 통상 전세가+대출액이 시세의 70~80%를 넘으면 깡통주택이라고 판단됩니다. 전세가와 시가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라도 무리한 갭투자매물일 수 있으므로 권하지 않는습니다.(계약 시 임차인의 전세금으로 임대인의 대출금을 상환하여 등기부에 근저당권설정 말소확인할 것) 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우도 전세계약은 위험합니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세 목적물의 시세가 내려서 전세보증금과 시세가 비슷한 수준이 되어 전세 만기가 되어도 집주인이 전세금을 돌려주기 어려운 집을 말합니다.이런 집은 경매가 진행이 되어도 전세보증금을 다 돌려 받을 수 있다고 장담하기가 어렵습니다.깡통전세를 예방하는 가장 좋은 방법은 전세가율이 높은 전세를 계약하지 않는것입니다.대체로 집값이 70%정도보다 낮은 전세가의 집을 계약하는것이 예방하는 가장 좋은 방법입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말입니다.통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 봅니다. 2010년부터 집값은 떨어지는 데 반해 전세 대란으로 인해 전세금은 급등한 게 깡통 전세 급증의 이유로 꼽힙니다.예방할 수 있는 방법으로는 임차하고자 하는 곳에 시세가 어느정도 형성되어 있고 대출금 채무가 몇퍼센트이며 전세금 포함하여 어느정도 리스크를 관리할 수있는지 등을 파악해야 할것같습니다.

송진호 공인중개사 · Answer

안녕하세요 공인중개사입니다.깡통전세란 전세가격과 대출금이 주택 시세보다 높아지는 경우를 일컫습니다. 집주인이 세금이나 이자 등을 체납시 경매 처분된 금액에서 선순위 대금을 먼저 공제하고나면 남는 것이 별로 없어 붙여진 이름입니다. 이 경우 본인의 대출금을 온전히 보전 받지 못할 가능성이 높습니다.깡통전세에 대비하기 위해서는선순위 대출금이 존재하는지, 국세를 연체하지 않았는지전세금이 주택 시세의 80%를 넘지 않는지를꼼꼼히 확인하시면 전세사기 예방에 도움이 될 수 있습니다.답변이 도움이 되시길 바랍니다. 기타 문의사항은 댓글을 통해 알려주세요 감사합니다.(답변이 도움이 되셨다면 '좋아요'와 '추천' 부탁드립니다)

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.일반적으로 전세가가 매매가 보다 높을 경우를 깡통전세라고 합니다.예를 들어 전세를 들어갈 당시 집값이 5억이고 전세보증금을 4억 입금하였는데 매매가가 낮아져서 시세가 3억5000밖에 안 될 경우가 가장 흔한 깡통전세의 예시라고 할 수 있습니다.