일시적1가구 2주택 비과세에 대해서(feat 재개발빌라)

Question

A주택: 경기도 의왕시(비규제지역)의 A주택을 5년이상 보유, 거주하였음.->비과세요건확보

B주택: 경기도 의왕시(비규제지역)의 재개발구역의 B주택을 매수하였음->관리처분인가전에 매수->현재 철거되어 입주권으로 전환

1. A주택을 비과세 받기 위해서는 B주택 매수 후 3년이내에 매도하여야하는지?

2.B주택은 현재 입주권으로 전환되어 입주권으로 전환된 시점일 기준 3년이내에 A주택을 매도하면 A주택 비과세 받는지?

3.B주택 신축아파트 잔금납부후 3년이내에 A주택 매도해도 A주택에 대해서 비과세 받을수 있는지?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

일시적1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서 기존 주택에 1년 이상 거주를 하셨고 신규 주택을 취득한 경우 3년안에 기존주택을 매도를 하게 되면 비과세 혜택을 받으시고 매도를 하지 못한 경우 아파트 준공 후 3년 이내 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주하고 아파트 준공 후 3년 이내 기존 주택을 매도를 하면 비과세 혜택을 받을수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 세금에 대한 부분은 저의 답변과 차이가 있을수 있기때문에 정확한 확인은 세무소등을 통하셔야 합니다.

보통 관리처분인가전에 주택을 매수하였다면 원조합원이라 볼수 있고, 1주택+조합원입주권 비과세 특례는 적용되지 않고 일시적 2주택 비과세특례만 적용되는 것으로 알고 있습니다,

1. 1. A주택을 비과세 받기 위해서는 B주택 매수 후 3년이내에 매도하여야하는지?

   -> B주택을 매수한 시점으로 부터 3년이내 a주택을 처분하셔야 비과세가 가능합니다.

2. B주택은 현재 입주권으로 전환되어 입주권으로 전환된 시점일 기준 3년이내에 A주택을 매도하면 A주택 비과세 받는지?

-> 원조합원의 경우 1주택+조합원 입주권 특례적용대상이 아니기에 1의 기준에 따라 매도를 하셔야할것으로 보

입니다.

3. B주택 신축아파트 잔금납부후 3년이내에 A주택 매도해도 A주택에 대해서 비과세 받을수 있는지?

-> 2번과 동일한 답변입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

관리처분인가 전 매수라면, 그 시점에서는 아직 주택이 아닙니다

따라서 A주택 매도 시점 기준으로 B주택이 관리처분인가를 받았는지 여부가 중요합니다

관리처분인가 후에야 B주택이 주택으로 간주되므로,그 이후로부터 3년 이내 A주택을 양도하면 비과세 가능합니다

B주택이 입주권으로 전환된 시점(=관리처분인가 이후) 기준으로 3년 이내에 A주택을 팔면 비과세가 맞습니다

입주권이 주택으로 간주되는 관리처분인가일이 ‘취득일로 보며,그 시점부터 3년 이내에 기존 A주택을 매도하면 1가구 1주택 비과세 가능합니다

A주택이 비과세 요건(2년 이상 보유, 거주)을 충족해야 합니다

B주택 신축 아파트 잔금 납부 후 3년 이내 A주택 매도할때는 일반적으로는 비과세 어렵다고 합니다

잔금일 기준은 입주권이 실제 주택이 된 시점(즉, 준공 시점)으로 보긴 하나,

1가구 2주택 특례에서는 입주권의 주택 간주 시점 = 관리처분인가일로 판단됩니다.

즉, 잔금일이 아닌 관리처분인가일’을 기준으로 3년을 판단해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

조합원 입주권은 주택으로 간주합니다.

관리처분인가 전에 취득한 경우 입주권은 취득 당시부터 주택 보유로 간주하지 않고 입주권 전환 시점부터 주택 수로 계산됩니다.

1. B주택이 관리처분인가 전에 취득되었다면 주택 수에 포함되는 시점은 입주권으로 전환되는 시점입니다. 입주권 전환 전까지는 1주택자로 간주되므로 A주택을 매도해도 비과세 적용이 가능합니다.

2. 1세대가 기존 주택을 보유한 상태에서 재개발, 재건축 등의 사유로 입주권을 취득한 경우 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 적용받을 수 있습니다.

3. 비과세 요건에서 기준 시점은 잔금일이 아니라 입주권 전환시점입니다. 즉 잔금일 기준 3년 이내 매도는 법령상 인정되지 않습니다.

   감사합니다.