전세보증금 반환에 대해 질문 있습니다.
계약종료 26.02.11.
최초 퇴거 통보일 25.11.02.
최초 퇴거 통보일에 연락 답장이 없으셨고, 임대인이 바로 옆 집 거주하고 있어 25.11.11일 대면으로 한 번 더 퇴거일에 대해 말씀 드렸습니다(녹취록 보관 중) 11.14일 내용증명 보냈으나 문앞부재로 반송된 상태입니다.
등기부등본상 이미 두가구가 임대차등기를 걸어둔 상태로, 퇴거일에 보증금을 돌려준다는 말을 믿을 수 없습니다. 임대차등기에 대한 말소 예정과 보증금 반환 시간을 구체적으로 정해주실 것을 요청 드렸지만, 자정 전에만 주면 되는 게 아니냐고 하며 등기부에 대한 내용은 끝까지 답이 없는 상태입니다.
임대차등기명령 신청 준비 중이며 보증금 반환이 확인될 때까지는 퇴거가 어렵다 말씀 드리니 자기들은 방을 완전히 빼고, 가스비/전기비 정산 완료내역과 비밀번호를 내놓을 때까진 보증금을 주지 않겠다고 하며 법을 참 좋아하시는 거 같다. 그래도 이게 절차다 주장합니다.
전세대출 이용 중으로 퇴거일 7일 전에는 임대차등기 접수증이라도 받아둬야 연장 가능한데, 신청은 일반적으로는 계약 종료일 다음 날부터라고 하여 이 부분이 가능한지 궁금합니다.
퇴거일에 맞춰 보증금을 받지 못한 경우 임대차등기명령이 등기부에 기재될 때까지 전입신고는 안 되는 것으로 알고 있습니다. 이때 짐은 새 거주지로 옮겨두어도 되는 것인지 반환 전까진 짐도 빼면 안 되는 것인지 궁금합니다.
보증금을 받을 때까진 퇴거 의무도 발생하지 않으니 계속 점유해야 한다는 주장과, 임차권등기는 퇴거가 완료되어야 올라간다로 상반되게 주장되고 있어 헷갈립니다.
추가로 대한법률구조공단에 상담 예약해 두었는데, 어떤 서비스가 제공되는건지 민간 법률사무소와 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
보증금 반환이 이루어지기 전까지 임차인은 퇴거 의무가 없으며, 임대인의 요구만으로 선이사나 열쇠 인도, 비밀번호 제공을 할 필요는 없습니다. 임대차등기명령은 보증금 미반환 상태에서 임차인이 점유를 상실하지 않기 위한 제도이므로, 반환이 지연될 것이 명확한 현 상황에서는 사전 준비와 절차 진행이 타당합니다.퇴거 통보 및 임대인의 반환 지연 문제
계약 종료 전 퇴거 의사표시는 구두, 녹취, 내용증명 등으로 충분히 효력이 인정될 수 있으며, 임대인이 이를 고의로 회피하더라도 통보 자체가 무효가 되지는 않습니다. 등기부상 선순위 임차권이 존재하고, 반환 시기와 말소 계획에 대해 명확한 답변을 거부하는 경우 이는 반환 지연의 정당한 우려 사유로 평가됩니다.임대차등기명령과 전세대출 실무
임대차등기명령은 원칙적으로 계약 종료 후 신청하지만, 반환 불이행이 명백한 경우 종료일 직후 즉시 접수하는 것이 실무적입니다. 전세대출 연장을 위해 접수증이 필요한 사정은 금융기관 내부 기준 문제로, 법적으로 임대차등기명령의 사전 접수를 강제할 수는 없습니다. 이 경우 종료일 직후 신속 접수가 핵심입니다.짐 이전, 점유 유지, 등기 요건
보증금 반환 전 전입신고를 옮기면 대항력 상실 위험이 있으므로 주의가 필요합니다. 짐을 일부 옮기는 것 자체가 곧바로 점유 상실로 단정되지는 않으나, 열쇠 인도나 완전 퇴거는 피해야 합니다. 임대차등기명령은 실제 거주 종료를 전제로 하므로, 등기 완료 전까지는 점유를 유지하는 것이 안전합니다.추가로, 보증금반환소송은 로펌과 대한법률구조공단 모두 제기할 수 있으나, 사건의 복잡성·속도·부수 절차 대응 범위에서 실질적인 차이가 있습니다. 임대인의 재산상태가 불안정하거나 가압류, 임차권등기, 경매 대응까지 예상된다면 로펌 소송이 유리한 경우가 많습니다. 임대인이 반환 의사를 명확히 밝히고 쟁점이 단순하면 구조공단도 실효적인 선택입니다. 반면 다중 임차인, 선순위 권리, 반환 회피 정황, 대출 연계 문제가 있으면 로펌을 통한 대응이 안정적입니다. 사건 구조에 맞춘 선택이 중요합니다.