직거래 계약서 행정사사무소에서 쓸 경우
질문이 많아 죄송합니다. 바쁘시겠지만 꼭 좀 답변 부탁드립니다.
1. 행정사사무소에서 부동산매매 직거래계약서 대서시 대서를 요청한사람이 사실확인서 발급해달라고 하면 사실확인서 발급이 필수 혹은 일반적인것인지?
2. 행정사사무소에서 직거래계약서 대서시 사무소의 소재지,명칭,사업자 번호 등은 직거래 계약서에 원래 기재 안해주는건지? 안해도 상관은 없는건지?
3. 부동산 관련한 사실확인서는 부동산 시세 확인서 말고는 없는지, 첨부한 사진에서
사실확인 내용에 쌍방의 원만한 합의에 의한 직거래 계약임. 이 문구만 넣어서 작성하고 용도는 위 사실이 필요한 기관에 제출함. 이렇게 작성은 어려운걸까요? 혹은 의미가 없는 건지?
4. 대서비 30 매매잔금날 공인중개사가 하는 업무비 15 vat별도로 지불 했는데 (행정사겸 공인중개사인 분)적법한 금액인지 아님 너무 저렴한 금액인건지 ? (잔금날 공인중개사가 하는일은 제가 꼼꼼히 체크못할것 같아서 해달라고 한 후 업무비 요청하셔서 지급함)
5. 통상적으로 이 금액에 사실 확인서(부동산시세확인서 말고)요청은 어려운건지, 추가금액이 발생한다면
평균적으로 얼마정도가 적당한지 문의드립니다.
행정사사 사무소에서 대서한 계약서인데
인터넷에 많이 배포 되어있는 공인중개사 분들이 사용하는 무료 폼에 금액만 기재하고 특약에 매끄럽게 적어야 할 문구가 있었는데 뭘 어떻게 적어줘야 할지 모르겠다 하셔서 제가 문구 다 불러드리고(어렵거나 까다로운 문구도 아니였음)부동산실거래 신고도 못해준다고 해서 대충 어떻게 하는건지만 그분께 배워서 제가 직접 했어요. 첨엔 공인인증서 가져오면 해준다해서 공인인증서를 가져가기 어려운 상황이라 간편인증으로 되는것 같으니 그걸로 해주면 안되냐 했더니 공동인증서 아님 못하는거라 하시길래 그런가보다 했는데 간편인증으로 되더라구요 그래서 간편인증으로 되더라고 말씀드렸더니 이 일만 하는것도 아닌데 간편인증은 번거로워서 본인은 못하신다고 하시더라구요. 이건 뭐 그럴 수도 있겠다 싶었는데
거래당사자간 계약서 작성시 계약금 영수증 발급을 했었는데 금액틀리셔서 제가 집에와서 발견 후 행정사님께 말씀드리고 잔금날 수정하기로했어요.
부동산 잔금날 하는업무도 장충금,선수관리비 영수증 팩스만 받고 나머지에 대한 업무도(거래 상대방에게 중간관리비, 도시가스정산영수증, 물품인수인계 안내 및 확인 등) 제가 하는거라고 말을 바꾸셔서 제가 다 했습니다.
현재 세입자 있는 집이라 세입자 퇴거하는날에 맞춰 잔금일 정하고 계약서 썼는데 몇일뒤 전화로 잔금날을 당겨서 계약서 쓰는게 저한테 좋을것 같으니 계약서 수정하자 말씀주셔서 그러자고 했습니다. 잔금 날짜만 변경된거라 계약서 수정하는건 원래 본인이 안해줘도 되는건데 서비스로 해주는거라고 그러시더라구요 (사실 전 이 부분이 제일 이해가 안가요. 원래 그런건가요?
제 생각엔 계약서 쓰기전에 미리 말씀주셨으면 수정할 일도 없거니와 계약서 대서비를 드렸고 잔금날짜변경으로 인해 계약서 작성이 마무리가 안된건데 서비스라는 말이 이해가 잘 가지 않습니다.
원래 행정사사무소에서 대서는 이렇게 진행되는건가요 아님 지불한 비용이 적어서 그런건가요?
행정사에게 계약서 작성이 처음이라 제가 무리한 요구를 바라는건지 정말 몰라서 여쭙니다. 고견부탁드리며 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 답변 드립니다.
행정사의 부동산 거래 계약서 대서는, 계약서의 형식을 구성할 수 있도록 필수적인 내용만 작성하면 되는 것이고
부동산 계약에 부수되는 행정까지 다 처리할 필요는 없습니다.
사실확인서를 요청한다면 발급해줄 수는 있겠지만, 사실확인서 발급은 필수가 아니므로 이 경우에는 추가 비용이 발생하는 것이 일반적입니다.
사무소 소재지, 명칭, 사업자 번호 등을 기재할 필요가 없습니다. 행정사가 대서한 계약서는 법적으로 직거래 계약과 아무런 차이가 없습니다. 당사자 간 직거래 계약서에 행정사사무소에 관한 정보가 들어가지 않는 것처럼, 행정사가 작성한 계약서도 이와 동일합니다.
이러한 유형의 사실확인서는 부동산 계약서 대서에 거의 쓰이지 않습니다. 법률에 관련 규정이 없고 행정사가 반드시 사실확인서를 작성할 필요도 없기 때문입니다. 하지만 의뢰인이 요구한다면 작성해줄 수 있으며, 별도의 비용을 청구할 수 있습니다.
15만원을 추가로 주었다고 하더라도 총액이 45만원이므로, 요청하신 업무의 난이도를 고려한다면 아주 많은 금액은 아닌 것 같습니다. 하지만 행정사마다 다르므로, 경우에 따라 수용 가능한 액수이긴 합니다.
사실확인서 발급 자체는 큰 비용이 추가되지는 않습니다. 서류 1장만 작성하여 주면 되는 것이니까요. 하지만 해당 행정사님께서 이에 대한 의욕이 없어 보이는 것 같고요. 불필요한 서류 발급으로 법적인 책임을 지게 될 수 있어서 우려하시는 것 같기도 합니다. 사실확인서 발급 자체는 불법이 아니지만 계약과 관련하여 부동산 분쟁이 발생할 경우 책임 소재가 넓어질 수 있기 때문입니다. 사실확인서 발급 비용은 5~10만원 정도로 책정되지만 행정사사무소마다 차이가 있으며, 업무의 성격과 책임 소재까지 고려한다면 크게 달라질 수 있습니다.
행정사가 대서하는 경우, 잔금일 변경으로 인한 계약서 수정까지 해줄 필요가 없습니다. 해당 행정사님께서 말씀하신 것처럼 최초에 서류를 대신 작성해주는 것으로 행정사의 역할은 끝난 것입니다. 그 서류가 후속 사유로 인해 성립이 되지 않는 것은 별개의 문제이고요. 잔금일이 변경된 것이 행정사의 귀책 사유로 인한 것이 아니라면, 계속해서 잔금일이 변경될 때마다 행정사가 매번 계약서를 수정하고 서류를 발급해줘야 하는 불합리한 상황이 발생하게 됩니다. 공인중개사는 계약을 성립시켜야 할 의무가 있기 때문에 최종 계약서가 완성될 때까지 계약서를 수정해주고 검토해주는 것이지만, 행정사에겐 이러한 의무가 없습니다. 또한 공인중개사가 작성한 계약서는 보증금반환보험, 월세지원 등 각종 제도를 통해 혜택을 누릴 수 있는 요건에 해당하므로 법적인 효력을 지니지만, 행정사의 대서 계약서는 그렇지 않기 때문에 행정사가 작성했다고 해서 해당 계약서에 특별한 법적 효력이 추가되는 것이 아닙니다. 그러므로 행정사가 반드시 잔금일 변경으로 인한 계약서 후속조치까지 해야 하는 것은 아닙니다. 이 부분에 대해서 추가 비용을 받지 않았다면 행정사님께서 서비스 차원으로 해주신 것이 맞습니다.
개인적으로 당부드리고 싶은 말씀은, 가급적 행정사에게 부동산 거래 계약서의 대서를 의뢰하지 않으셨으면 좋겠습니다. 계약서를 작성하는 방법을 전혀 모른다면 의뢰를 해도 되겠지만, 이미 계약서를 작성하는 방법을 알고 있다면 개인 간 직거래 계약으로 진행해도 되고, 굳이 행정사에게 대서를 맡기더라도 그 계약에 특별한 효력이 추가되는 건 아니기 때문입니다. 비용도 지불하고, 만족할 만한 결과를 얻지 못할 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 최지웅 행정사입니다.
1. 사실확인서는 일반적이지 않지만 요청 시 발급 가능.
2. 사무소 정보는 계약서에 기재할 필요 없음.
3. 작성 가능하나 법적 효력에 한계 있을 수 있음.
4. 업무비는 적정할 수 있으나 확인 필요.
5. 추가 요청 시 보통 3~10만원 정도 추가될 수 있음.
행정사사무소와의 소통 개선이 필요합니다.