집주인 바뀔 시 기존 임차인 퇴거 가능 시점이 언제부터 인가요?

Question

매수자 : A씨 (투자자)

매도자 : B씨

기존 임차인 : C씨 (만기 24.10 / 갱신권 미사용)

(현재 24.03 초)

매도자 B씨는 임차인 C씨에게 집을 매도할 것이라고 통보하였습니다. 그로부터 약 2주 뒤인 24년 3월 초에 매수자 A씨가 나타났습니다. C씨는 원래부터 큰 평수로 이사가고 싶었는데 만기 때문에 억지로 살고 있었습니다. 집주인이 바뀌기 때문에 계약해지권을 사용하여 A, B씨에게 집주인이 바뀌면 본인은 이사를 나갈 것이라고 주장하였습니다.

1. 이때 임차인이 계약해지를 하고 일방적으로 퇴거할 수 있는 것은 언제부터인지, 어떤 조건이 충족되었을 때인지 궁금합니다. (몇 개월 내에 통보를 해야 한다 등) (협의를 하여도 법이 우위이기 때문에 명확한 법적 기간이 궁금합니다.)

2. 24.06에 잔금일이라 이 때 임차인이 퇴거하기로 협의하였습니다. 하지만 갑자기 4월쯤에 안 나간다고 헀다가 5월에 또 나간다고 하면 잔금일까지 신규 임차인을 구할 수가 없어집니다. 퇴거확약서를 받아놓거나 매매 계약해지 특약을 걸어놓아도, 계약해지 되면 매수자 또한 시간적 피해를 입는 것이며, 퇴거확약서보다 임대차법이 우위라 이도저도 못하는 상황이 될 것 같습니다. 임차인은 퇴거 O개월 전에 집주인에게 통보해야만 퇴거 가능한지가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1.기존에 없단 임차인의 권리이기 때문에 현재 정확한 기준이 있는 것은 아닙니다. 명문에는 매매사실을 안날로부터 상당기간 내에 승계거부의사표시를 하여야 하는데 이때는 두 임대인 양쪽모두에게 하셔야 합니다. 보통 등기명의가 변경된 날로부터 1개월내라는 판례가 있기에 이를 참고하시면 됩니다.

2. 임차인도 해당 통지를 함으로써 계약을 해지하는 것이기 떄문에 퇴거를 본인 마음대로 변경할수는 없습니다, 이는 임대차 법과는 또 다른 부분이기 떄문에 임대인 동의없이는 마음대로 일자변경을 할수 없습니다. 즉. 전세승계거부권을 사용하였기에 현 계약은 종료된 상태이며 그에 따라 합의된 일자에 보증금 반환시 동시이행관계로 주택인도를 하여야 하고 하지 않으면 이행불능으로써 임차인은 손해배상책임을 져야 할것으로 판단됩니다,

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법에 따르면 임차인이 계약해지를 통지하는 경우, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 이후에 임대차가 종료됩니다. 이는 임차인이 퇴거를 원하는 시기를 고려하여 법적으로 정해진 기간입니다.

따라서, C씨가 집주인이 바뀌면 이사를 나가겠다고 주장하더라도, 퇴거를 위해 3개월 이전에 통지해야 합니다. 이 기간을 지키지 않으면 퇴거가 불가능하며, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

또한, 임차인과 매수자 간의 협의나 퇴거확약서, 매매 계약해지 특약 등은 주택임대차법보다 우위에 있지 않습니다. 법적 기간을 준수하는 것이 중요하며, 임차인은 퇴거를 원하는 시점에 집주인에게 통보해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임대인이 바껴도 임대차계약은 승계가 되기때문에 만기까지는 보장을 해줍니다

그런데 임차인이 나가고 싶다고 할때는 서로가 협의를 해야합니다

나가고싶다고 무조건 나가는건 아니고 매수자가 입주를 한다면 잔금일에 맞추면 되는데 그렇지 않다면 전세가 나가는 날로 맞춰야 합니다

전세가 나갈때까지로 맞추시기 바랍니다