상가건물 임대차 보호법 3조 4조 문의드립니다

Question

상가건물임대차 보호법

10년 적용받는 임차인입니다.

보호법 3조(대항력)에

사업자등록만 되어있으면

대항력이 생긴다고 나와있습니다.

제4조 (확정일자)

반드시 확정일자를 받아야지만

대항력이 생겨 보증금보호를 받을수있나요?

사업자등록만으로는 보호를 받을수없나요?

(최초 임대인과 확정일자를 받지않고

임대인이 변경되었습니다.

재계약을 작성하지 않아

바뀐 임대인 인적사항 주민번호를 몰라 확정일자를 받지 못하였습니다.

확정일자가 반드시 필요하다면

어떻게 해야 확정일자를 받을수있나요?

기간이 한참 지난후에도

확정일자를 받을수 있나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 상가건물을 인도받고 ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항). 여기서 "대항력"이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조).

반면, 우선변제권이란 「상가건물 임대차보호법」상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ① 건물의 인도, 사업자 등록신청과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

사업자등록만으로는 대항력만 발생할뿐, 우선변제권을 획득할 수 없습니다.

"확정일자"란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정하는 날짜를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조제1항 참조). 따라서 소재지 관할 세무서에 방문하여 확정일자를 받을 수 있습니다.

기간이 지난 후에도 확정일자를 받을 수 있습니다.