매매하기전에 확인하는 부동산등기부에 궁금증이 있습니다?

Question

안녕하세요. 대찬밀잠자리170입니다. 부동산 매매하기전에 부동산등기부등본을 보는데 이 등기가 공신력이 없는건가요?? 나중에 다른 사항이 나올수도 있나요??

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

등기구 등본은 그 공신력이 있다고 추정됩니다. 법적 공신력은 없다고 보는 것이 정설입니다.

공신력이란 공적인 신뢰를 받을 만한 능력을 의미합니다. 따라서 '등기의 공신력'이란 등기부등본이 실체적 권리관계에 부합하지 않더라도, 그 등기부등본을 믿고 거래한 경우 신뢰한 대로 법적 효력을 발생시키는 것을 뜻합니다.

그러나 우리 판례는 법적 공신력을 인정하지 않고 단지 공신력이 있음을 추정할 뿐입니다.

등기부등본을 조회하면 "이증명서는 등기기록의 내용과 틀림없음을 증명합니다"라고 하고 있지만, 그 효력에대하여는 국가가 책임을 진다는 내용은 없습니다. 이 때문에 사실과 다른 기록의 등기부등본을 믿고 거래한 경우, 개인은 그 재산에 대한 권리를 보호받지 못할 수도 있습니다. 현재까지는 등기부를 믿고 거래한 경우 피해자는 가해자에게 직접 배상을 청구해 손해액을 보상받을 수 있는 방법만 있을 뿐입니다.

그러나 등기부에 공신력이 없다고하지만, 우리는 등기부를 믿을 수 밖에 달리 방법이 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

여기선 공신력이란 등기절차상 공신력을 말합니다. 즉 누군가 서류를 위조해 등기신청을 하여 등기가 완료된 경우 등기소는 실질적 심사권이 없기 때문에 등기내용과 진실이 달라서 등기권리자가 피해를 입더라도 등기소에 대한 책임을 물을수 없고 구제할 방도가 없다는 것으로 등기부의 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하기 위한것이지, 등기부 자체의 신뢰성이 없다는 의미가 아닙니다. 또한 진실과 다른 등기로 인해 피해를 입은 등기권리자의 경우 상대방에 대한 민사소송등을 통해 회복이 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요?

이시윤 공인중개사입니다.

네~ 공신력이 없습니다.

다만 그런 작정하고 만든 사기나 실제권리관계의 복잡성은 몇% 안되기에 대체로 참고하고 부동산을 통해 진의를 파악하는게 좋습니다.

서류를 위조 하여 작정하고 사기칠경우 등기소에선 서류심사만 통과하면 처리해주고 국가에선 책임지지 않습니다.

또한 명의신탁 관계도 모를뿐더러

전세계약서도 없고 거주하는사람이 집주인 인줄알았는데 불법 임차인인 경우도 있어 잔금시 이사도 못하고 문제 되는 경우도 아주 드물지만 있습니다.

그리고 등기부에 나타나지 않은 채무 등 잔금시 문제 될 일들은 존재 합니다.

그러므로 거래하는 물건의 진의를 잘 알고 물건의 주인과 잘아는 부동산을 거래 하심이 좋고

그래도 등기부가 불안하면 부동산 권리보험을 가입 하시면 됩니다~

감사합니다 ^^

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

매매 전 소유권에 관한 사항은 등기부로 확인할 수있습니다. 하지만 현재 우리나나에서는 등기부의 공신력을 인정하지 않습니다. 일제시대를 거쳐 6.25 이후의 소유권이 혼재되어 있는 등기부를 수정을 해야하지만 수정하려면 많은 인력과 비용 필요하여 수정을 하지 않고 있습니다. 위조된 등기부를 모른채 매매하여 문제가 발생하더라도 매수인의 잘 못으로 합니다.