임대인이 받고 있는 월세 채권추심이 가능한가요?
전 부산에서 오피스텔 전세보증금 5천만 원을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 하고 지급명령까지 확정된 상태입니다.
해당 주택은 선순위 은행 근저당이 있어 경매 시 저에게는 약 1,700만 원 정도만 배당될 것으로 예상됩니다.
저와 계약한 임대인은 임대사업자 A 단독이며, 현재 1~4층 상가(프랜차이즈 고깃집, 헬스장, 치과)와 오피스텔 다수에서 월세 수익이 발생하고 있습니다.
건물 전체에 46억8천만 원 은행 근저당이 설정돼 있어 부동산 경매보다는 월세 채권 추심을 우선 고려하고 있습니다.
현재 확인된 상가 전부와 오피스텔 10개 호실 임차인을 제3채무자로 하여 채권압류 및 추심명령과 제3채무자 진술최고를 진행하고자 합니다.
이렇게 하면 제3채무자들의 월세를 제가 받을수있다는데
이 방식이 실무에서 가능한것인지 변호사분들에게 여쭤봅니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
[1. 결론 및 채권추심 가능 여부]
임대인이 상가 및 오피스텔 임차인들로부터 받고 있는 월세는 금전채권에 해당하므로, 지급명령이 확정된 채권자이신 경우 해당 월세를 압류하고 추심하는 것이 가능합니다. 따라서 각 임차인을 제3채무자로 지정하여 법원에 채권압류 및 추심명령을 신청하시면, 법원의 인용 결정이 내려졌을 때 실제로 그 월세를 직접 수령하실 수 있습니다.[2. 채권압류 및 추심명령의 법적 구조]
민사집행법에 따르면, 채무자가 제3채무자에 대해 가지고 있는 금전채권은 채권자가 압류할 수 있는 대상이 됩니다. 확정판결이나 확정된 지급명령처럼 집행권원을 보유하고 계신 경우, 해당 월세 수입을 대상으로 법원에 채권압류 및 추심명령을 신청하실 수 있으며, 법원은 서류 심사 후 제3채무자에게 진술최고를 보내고 추심명령을 통해 집행을 가능하게 합니다.[3. 제3채무자의 의무 및 실무 절차]
제3채무자인 상가 또는 오피스텔 임차인들은 압류 및 추심명령을 받은 경우, 14일 이내에 임대인에게 지급하던 월세 지급을 중단하고, 채권자에게 직접 지급하거나 법원의 결정에 따라야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우에는 법적 책임이 따를 수 있으므로, 일반적으로 제3채무자들이 이를 회피하기는 어렵습니다. 다만 임대차 계약의 실체가 불분명하거나 실제 임차인이 아닌 경우에는 집행에 어려움이 생길 수 있어 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.[4. 사전 조사 및 전략]
제3채무자의 정확한 주소, 실거주 여부, 임대차계약서 등의 정보는 압류 신청 전에 미리 확보하셔야 합니다. 이 정보를 바탕으로 압류 신청서에 구체적인 내용을 작성하셔야 하며, 특히 상가의 경우 개인 사업자인지 법인인지에 따라 송달 방식과 대응 전략이 달라질 수 있습니다. 동일 건물 내 여러 명의 제3채무자에 대해 동시에 압류를 진행하는 것은 효율적이지만, 각 대상별로 별도의 서류와 비용이 필요하다는 점도 고려하셔야 합니다.1명 평가