집주인에게 전세보증금 돌려받을수 있는지?

Question

묵시적 갱신인 상태에서 지인소개로 괜찬은 조건으로 이사를 하게 되었습니다

그래서 집주인에게 10월25일 이사를 하게 되었다고 통보를 하여 12월16일에 이사를 준비중입니다ㆍ

문제는 집주인께서 알았으니 다음 세입자 들어오도록 집청소 잘하라고 전달받고

집관리 철저히 하고 있어요

하지만 이사를 하겟다고 통보한날로 부터 3개월 전까지 (2026.01.25)

월세 내고 기다려도 집주인이 전세보증금을 돌려준다는 확신이 안쓰는데

집주인이 3개월 후에도 세입자 타령하며 전세보증금을 차일피 지급하지 않게되면 저역시 새이사집 집주인에게 보증금을 지급 못하게 되는데 전집주인의 보증금지급이 이루어지지 않을시 법적 패널티를 받는건지 그로 인해서 보증금을 무한정 지급못받게 되면 어떻하죠?

법적인 문제와 상관없이 집주인이 현실적인 비협조 태도를 하게되면 법으로 대신 보증금을 받는다는 조항도 없을듯 한데 이런경우 저는 어디에 하소연을 할수있나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론
  묵시적 갱신 상태라면 임차인의 해지 통지는 도달 후 일정 기간이 지나면 효력이 발생하고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 새로운 세입자를 이유로 반환을 미루는 것은 정당한 사유가 되지 않으며, 기한 도래 후에도 반환을 거부하면 법적 조치를 통해 강제 회수가 가능합니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법은 묵시적 갱신 시 임차인이 해지를 통지하면 통지일로부터 법정 기간이 지나 종료된 것으로 봅니다. 종료된 이상 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고 새로운 임차인의 유무는 의무 이행과 무관합니다. 반환 지체가 발생하면 지연손해금 청구도 가능합니다. 임차인이 새 집에 보증금을 지급하지 못해 발생하는 문제는 임대인의 반환 지체가 원인인 만큼 임차인에게 별도 패널티가 부과되는 구조는 아닙니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  임대인이 기한을 넘겨도 반환하지 않는 경우 내용증명을 통해 보증금 반환을 공식 요구하고, 이후 전세보증금 반환소송 및 강제집행을 통해 회수할 수 있습니다. 임대인의 자력이 불분명하면 보전처분을 통해 재산을 확보하는 조치가 필요합니다. 임차인은 통지일, 종료예정일, 통화기록, 메시지 등을 확보해 종료 의사표시의 효력을 명확히 해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  현실적으로 협조가 어려운 임대인이라면 분쟁 장기화를 막기 위해 주택도시보증공사의 보증보험 가입 여부를 우선 확인할 필요가 있습니다. 가입되어 있다면 절차에 따라 보증보험을 통해 우선 회수가 가능합니다. 임대인의 태도와 자금상황을 고려해 조기에 법적 절차를 준비하는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

묵시적 갱신 중 계약 해지를 하게 되는 경우에 그 해지통지 후 삼 개월이 경과하면 계약 해지의 효력이 인정되고 임대인이 그럼에도 불구하고 보증금을 반환하지 않으면 임차권 등기명령 신청과 더불어서 보증금 반환 청구를 진행하셔야 합니다.

제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임대인을 압박하기 위하여 해당 목적물에 대해서 가압류를 신청하는 것 역시 고려해 볼 수 있습니다

임차권 등기명령에 대한 설명은 상기한 바와 같습니다