전세반환보증 보증 한도에 대해서 질문이 있습니다.

Question

이번에 중기청 중도이사를 하려고 하는데

이 집에 현재 근저당이 있어 근저당 말소 조건으로 입주하려고 합니다.

HF 전세반환보증의 한도가 아래 이미지처럼 되어 있는데요.

아래 표로 계산해보면 일단 근저당은 말소니 제외하고 부동산공시가격 알리미에서 해당 매물 공동주택 가격은 약 1억 1천입니다.

주택가격의 90%(약9천 9백만원)-선순위임대차보증금(1억 4천)=-4천 1백만원인데

이러면 저는 HF 반환보증보험으로 아무것도 보증받을 수가 없는 건가요?

추가로 해당 매물의 등기부등본을 보면 1억 5천에 매매가 된 기록이 있는데 아래 보증보험 계산을 할 때는 기존 매매 가격이 아닌 부동산공시가격 알리미로 보는 것이 맞나요?

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Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 대출이 있는데 대출을 상환하는 조건이라면 그집공시지가에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다

부동산에 그런 가격이 되는지 확인을 하시고 된다고 할때 계약을 하시면 됩니다

잔금치를때 대출상환 확인하시고 전입신고와 확정일자 ,전세보증보험 갖추시기 바랍니다

그렇게 해놓으면 안심이 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

hf는 공동주택 가격을 기준으로 하지 않고

kb시세, 부동산테크 가격을 기준으로 보증보험 한도가 정해집니다.

만약 위 두개에서 가격이 없으면

공시가격의 140%이내 해당하면 보증보험 가입이 가능하고요.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

HF(주택금융공사)의 전세반환보증 한도는 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.

먼저, 기본적으로 매매가격과 선순위 담보 대출 금액을 고려한 보증한도가 설정됩니다. 이를 바탕으로 질문하신 사항에 대해 구체적으로 설명하겠습니다.

1. 한도 계산의 기본 원칙

HF의 전세반환보증 한도는 아래와 같은 규칙을 따릅니다:

보증 한도 = (주택의 담보가치 - 선순위 대출) × 보증율

보증율은 전세보증금액에 따라 다를 수 있으며, 기본적으로 최대 100%까지 가능하나 선순위 담보 대출의 비율과 주택가치를 고려합니다.

2. 주어진 조건에서의 계산

매물 가격: 1억 1천만 원

선순위 담보 대출: 1억 4천만 원

여기서 선순위 담보가 주택의 가격을 초과하고 있습니다.

HF의 전세반환보증을 가입하려면, 선순위 담보가 주택 가격을 초과하지 않아야 합니다. 즉, 담보가치(주택 가격)보다 선순위 대출이 크면 보증 가입이 불가합니다.

결론적으로 1억 1천만 원의 매물에 대해 선순위 담보 대출이 1억 4천만 원인 경우, HF의 보증가입은 불가능합니다. 이는 선순위 담보가 주택 가격을 초과하여, 주택의 담보가치에 여유가 없기 때문입니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

이번에 중기청 중도이사를 하려고 하는데

이 집에 현재 근저당이 있어 근저당 말소 조건으로 입주하려고 합니다.

HF 전세반환보증의 한도가 아래 이미지처럼 되어 있는데요.

아래 표로 계산해보면 일단 근저당은 말소니 제외하고 부동산공시가격 알리미에서 해당 매물 공동주택 가격은 약 1억 1천입니다.

주택가격의 90%(약9천 9백만원)-선순위임대차보증금(1억 4천)=-4천 1백만원인데

이러면 저는 HF 반환보증보험으로 아무것도 보증받을 수가 없는 건가요?

==> 현재 상황에서 아파트인 경우 가능하지만 그 외 주택은 공시가격을 기준으로 126%까지 만 인정받을 수가 있습니다. 즉 규모가 상기 범위 보다 더 작아지는 만큼 사실상 가입할 수 있는 일반주택이 거의 없다고 할 수 있습니다.

추가로 해당 매물의 등기부등본을 보면 1억 5천에 매매가 된 기록이 있는데 아래 보증보험 계산을 할 때는 기존 매매 가격이 아닌 부동산공시가격 알리미로 보는 것이 맞나요?

==> 네 아파트가 아닌 경우 대부분 공시가격으로 126%내에 보증금 및 선순위 근저당 등이 포함되어야 하는 만큼 보증보험 가입에 사실상 불가하다고 할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

간단하게 사진에 내용은 가입을 위한 요건입니다. 해당 기준에 포함이 되어야 가입신청이 가능하다는 의미이고, 질문처럼 주택가액을 기준으로 선순위채권과 본인의 보증금의 합이 위에서 제사한 기준을 초과하였다면 가입자체가 안된다는 의미입니다.

그리고 주택가격에 대한 판단은 실거래가나 등기부상 거래이력이 기준이 아니라 전세보증보험이 판단하는 기준이 별도로 있으며, 보통 kb시세 또는 한국감정원 가격등을 우선 적용하고 해당 기록이 없다면 실거래가 또는 감정평가액 그리고 공시지가등을 기준으로 보게 됩니다.

Answer 6

보증보험 계산할때는 공시가격으로 계산을 합니다.

주택가격은 공시가격이 아니라 공시가격의 140% 입니다.

거기에 다시 90%를 하는것으로 결국에는 126%로 계산하시면 됩니다.

공시가가 1억1천만원이니 1억3860만원 안에 내 보증금+선순위 보증금 이 들어와야 합니다.

선순위임차인이 이미 1억4천만으로 있다면 질문자님은 보증보험 가입 자체가 안됩니다.