선임대 상가분양 시행사에 책임을 물을 수 있을까요?
안녕하세요.
2022년 4월, 아파트상가를 선임대된 상태에서 계약하고 구매하게 되었습니다.
계약내용
임대기간 : 5년
렌트프리기간: 1년
임차인은 법인으로써 전국에 약15여개의 지점을 가진
빵과 커피를 판매하는 커피숍 프렌차이즈이었습니다.
임차인은 시행사로부터 임대료 렌트프리1년 등을 제공받고 계약했습니다. 또 임대료 및 임차보증금도 입주시점의 다른 호실등에 비해 상당히 낮게 책정되어 있어, 해당 상가들은 상당기간 분양이 되지 않았습니다.
따라서 시행사는 수분양자들에게 금액할인 등 혜택을 주어 분양계약하게 되었습니다.
2022년 4월, 오픈예정이던 커피숍은 일부 공사를 진행하다가 중단하고, 입점 플랜카드만 걸어놓고는 방치되었습니다. (임차한 상가들 중 몇개가 분양계약이 안되었습니다)
2022년 12월, 오랜시일이 걸린 후 임차인은 커피숍을 개점하였습니다.
2023년 4월까지 렌트프리기간이 종료되고
2023년 5월분 임대료를 익월인 6월에 입금받았습니다.
(임차인에게 딱 한번 임대료를 받았습니다)
이후 임대료는 임차인의 상황이 어렵다하여 연체하고 연락을 회피하였고, 부득이 2023년 9월 내용증명 발송하였습니다.
이러한 상황에서 임차인은 염치없게도 2024년 1월까지 운영하다가 폐점하였습니다.
저는 임차인이 지속적으로 전화 및 문자, 내용증명에 회피하여 명도소송에 이르렀으며, 2024년 4월 승소판결을 받았습니다. (아직 임차인의 기물이 상가에 남아있습니다)
현재 임차인은 계약당시부터 상가관리비를 연체하여 10여개의 호실에 대한 관리비 연체액이 1억원을 초과한 상황입니다.
(임차인은 전국 약15여개 되던 지점도 서서히 폐점하여 현재는 1-2개 지점만 운영하고 있습니다.)
위와 같은 상황에서 시행사의 책임을 물을 수 있을까요?
또 임차인에게는 명도집행 외에 어떠한 절차를 진행할 수 있을까요?
도움을 부탁드립니다.
감사합니다.
시행사의 책임을 물을 수 있는지는 상황에 따라 다를 수 있습니다.
시행사는 임차인과의 계약을 주선하고 렌트프리 기간을 제공하는 등의 혜택을 제공하였지만, 임차인이 계약을 이행하지 않고 임대료와 관리비를 연체한 것은 임차인의 책임입니다.
그러나 시행사가 임차인의 재정상태나 사업계획을 충분히 검토하지 않고 계약을 주선하거나 렌트프리 기간을 과도하게 제공하는 등의 과실이 있다면, 이로 인해 발생한 손해에 대해 일부 책임을 물을 수 있을 것입니다.
이를 위해서는 계약서와 관련 문서를 검토하고, 시행사와 임차인간의 계약 내용과 이행 상황을 파악해야 합니다. 필요한 경우에는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
그리고 명도집행 외에도 다음과 같은 절차를 진행할 수 있습니다.
임차인이 임대료와 관리비를 연체하여 발생한 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
명도소송에서 승소 판결을 받은 후에는 강제집행을 통해 임차인의 기물을 상가에서 철거할 수 있습니다.
임차인이 연체한 관리비에 대해서는 관리사무소와 협의하여 청구할 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.