전세사는데 전세금 못돌려받을거 같아 셀프 경매를 하려고합니다.

Question

전세 만기일이 올해말입니다.

집이 팔리지않으면 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 상황이라 불가피하게 경매를 해야할것같아 몇가지 질문이 있어 글남겨봅니다.

1. 전세권 설정되어있고 만기 후 임차권등기신청후 경매를 진행하려는데 경매 시 제가 참여해서 낙찰받아 매매 대금을 지급할때 예를들어 2억5천 전세금이고 2억에 경매를 낙찰 받았을때 나머지 못받는 5천에대해 민사소송으로 받을수있을까요?

2. 현재 신혼부부전세대출중인데 경매 낙찰 시 전세대출을 주택구매자금 대출로 전환이 가능할까요?? 안된다면 어떤 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   전세권 설정이 되어 있다면 만기 후 임차권등기와 경매 신청을 통해 전세보증금을 회수할 수 있습니다. 경매에서 본인이 직접 낙찰을 받더라도, 낙찰대금에서 전세보증금 채권 일부가 충당되며, 낙찰가가 전세보증금보다 낮다면 나머지 미회수금은 별도의 민사소송(채권잔액 청구)으로 청구 가능합니다. 다만 본인 낙찰 시 보증금과 낙찰금 간의 상계처리 구조를 명확히 해야 합니다.

2. 법리 검토
   임차인이 전세권을 설정했다면, 경매 절차에서 우선변제권을 가집니다. 경매를 통해 낙찰받을 경우, 낙찰대금은 채권 회수의 한 형태로 보지만, 낙찰가가 보증금보다 적으면 잔여채권은 소멸하지 않습니다. 즉, 2억5천 중 2억만 회수되었다면 나머지 5천은 집주인(채무자)에 대한 채권으로 남으며, 민사소송이나 채권압류 등으로 추가 회수가 가능합니다. 단, 본인이 낙찰자로 참여할 때에는 배당절차상 ‘자기채권 상계’가 법원에서 인정되는지 반드시 확인해야 합니다.

3. 대출 및 자금 운용 전략
   전세자금대출은 원칙적으로 임차목적물의 임대차 계약에 기반하기 때문에, 경매 낙찰 후에는 자동으로 주택구매자금대출로 전환되지 않습니다. 금융기관 입장에서는 대출 목적이 변경되므로 새로운 주택담보대출 심사가 필요합니다. 따라서 기존 전세대출은 상환 처리 후, 낙찰잔금 납부를 위한 신규 주택담보대출 또는 일반 신용대출을 별도로 신청해야 합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   경매 절차 개시 전 반드시 ‘임차권등기명령’을 완료해 대항력과 우선변제권을 유지해야 하며, 낙찰 의사가 있다면 법원 경매계에 상계가능 여부를 사전 문의해야 합니다. 또한 낙찰 후 잔여채권 청구를 위해 집주인의 재산 상태를 미리 조회해두는 것이 실무상 안전합니다. 금융기관 상담을 통해 대출 전환 구조를 명확히 검토하시길 권합니다.
   

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

본인이 직접 낙찰을 받는 경우에도 낙찰대금을 제외하고도 보증금이 남아있다면 임대인에게 그 부분에 대해서 청구하는 것은 당연히 가능하고 본인에게 소유권이 이전되었다고 하더라도 마찬가지입니다.

다만 대출 전환에 대해서는 은행의 대출 정책 등을 확인해 보셔야 하는 것이기 때문에 법률적으로 도움을 드리기에는 어려움이 있습니다