재개발은 어떤식으로 진행 되는지 궁금합니다.
저희 동네가 현재 재개발 진행중에 있습니다
조합주도 하에 진행중인거로 파악됩니다.
이때 동의서 서명 절차진행중인데 이후 단계가 어떻게 되는지 궁금합니다.
추가적으로 확인해야할 사항은 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발은 "도시 및 주거환경정비법"에 따라 진행되는데 다음의 절차를 거치게 됩니다.
기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산
통상적으로 정비구역지정에서부터 완공까지 10~15년 정도 소요되는데 추진위원회를 구성하고 조합이 설립되어야 제대로 진행이 가능하므로 조합이 설립된 상태인지 확인해보시고, 진행에 따라서 적용되는 건폐율과 용적률은 어떻게 되는지, 감정평가에 따른 조합원의 분담금은 어떻게되는지, 임대아파트 비율은 어떻게 되는지, 공사 기간은 어떻게 되는지 등을 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발 사업 절차 (조합 주도 방식)
1. 정비구역 지정 및 추진위원회 구성해당 지역이 정비구역으로 지정됨
주민들 동의하에 추진위원회가 구성되고 인가를 받음
2. 조합 설립 및 인가
토지 등 소유자 과반수(및 면적 기준)의 동의를 받아 조합 설립
시·구청장에게 조합설립 인가를 받음
현재 단계가 이곳일 가능성이 큽니다
3. 조합설립 후 주요 단계
정비계획 수립 및 사업시행계획 작성
감정평가 → 분양신청
관리처분계획 수립 및 인가
이때 내가 받을 새 아파트 면적과 분담금이 확정됩니다
이주 및 철거
착공 → 준공 → 입주
지금 단계(조합설립 동의서 단계)에서 이후에 확인해야 할 주요 사항
1. 동의서 내용 및 법적 기준
조합설립에 필요한 동의율 기준(토지 소유자 수와 면적 기준)이 충족되었는지
본인이 정확히 어떤 권리로 조
합원이 되는지 (지분, 소유권 등)
2. 조합 정관 및 조합원 자격 요건
조합 운영 방식, 의결 구조, 주요 사업 조건이 어떻게 되어 있는지 확인
3. 추후 부담해야 할 분담금 규모 예측
조합이 제시하는 예상 분담금은 보수적으로 확인해야 합니다
향후 추가 분담금이 발생할 수 있는 구조인지 여부를 확인해야 합니다
4. 조합 투명성 및 정보 공개 여부
조합 회의록, 회계 내역, 주요 결정 사항에 대한 정보공개 여부
정비사업 전문 관리업체(정비사업관리자) 및 시공사 선정 방식
5.기반시설, 교통, 학군 변화 등 생활 환경 영향
6. 철거 및 이주 시기와 보상 방식
이주비 지급 방식
전·월세 거주자의 보상 문제 등
현재 조합설립 인가를 위한 동의서 단계로 보이며, 이후 사업시행계획, 분양신청, 관리처분계획 인가 등을 거쳐 이주 및 착공에 들어갑니다
분담금, 조합의 투명성, 시공사 선정 방식, 이주 시기 등은 미리 꼼꼼히 확인하셔야 나중에 불이익을 피할 수 있습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발은 우선 추진위원회가 꾸려지고 토지소유자들에게 재개발 추진사업에 대한 동의서를 받게 됩니다.
그리고 다음으로 조합을 설립을 하게 됩니다. 그 다음단계로 조합이 설립이 되면 조합의 주도하에 시행사를 선정을 하게 되고 시행사가 선정이 되면 재개발 사업에 대한 사업시행인가를 받고 조합원들이 조합원아파트 분양 신청을 받고 관리처분계획 인가를 받고 이주 및 철거 그리고 착공을 해서 공사완료 후에 입주하고 조합이 해산을 하게 됩니다.
각 단계마다 주민들 동의율이 일정비율이상이어야 하고 또한 지자체 승인이 있어야 다음단계로 가게 됩니다.
조합원의 경우 기존 주택에 대해서 감정평가를 받고 조합원 신청가격과 비교를 해서 감정평가금액이 더 적으면 추가분담금을 내어야 하는 경우도 있습니다. 또한 조합원분양가와 일반분양가 사이 프리미엄이 생성이 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발 진행 순서에 대해 말씀드리겠습니다.
초기 단계로는 추진위원회 설립, 조합설립인가 신청, 조합설립인가를 받아야합니다.
사업 계획 단계로는 정비계획 수립 및 변경, 사업시행인가, 관리처분계획 수립을 해야하며, 그 다음으로는 이주 및 철거, 착공 및 분양, 준공 및 입주를 차례대로 진행합니다.
추가적으로 확인해야할 사항은 조합이 추진하기 때문에 조합 임원, 추진위 인물을 신뢰할 수 있는가가 중요합니다.
법률 자문사/정비업체/시공사 선정 방식이 공정하고 투명하게 진행되고 있는지도 확인해야 합니다.
감사합니다.