자취방 계약 관련 구두계약도 효력이 있나요?
지방으로 발령이나 새로 오피스텔 및 자취방을 알아보고 있습니다.
여러 부동산과 컨택하던 중 마음에 드는 곳이 있어 사진으로 방의 내부 사진과 여러 정보를 전달 받았습니다. 깔끔한 것 같아 계약할 의사를 밝혔고, 지방으로 내려간 후 직접 방을 둘러본 뒤 계약하기로 통화를 마쳤습니다.
하지만 직접 가본 결과 사진에서 보던 것과 다른 공간감이랑 주변 치안 때문에 계약을 하고 싶지 않아졌어요. 부동산 아주머니께서 이미 저와 계약하기로 통화해서 물릴 수 없다고 계약해야 한다고 우기시는데 이러한 경우 제가 잘못한건가요? 전화로 구두계약한건데 이것도 효력이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 Nick 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
우선 좀더 상세한 정황사실이 필요하기는 하지만 서면으로 직접 작성하지 않은 구두계약도 우선은 그 법적인 효력은 발생합니다.
특히 구두계약을 먼저하고 계약금을 미리 입금하는 경우에는 더더욱 서면계약과 관계없이 계약이 성립된것으로 볼수 있습니다.
즉 구두로 합의된 상태에서 계약금까지 입금된 상태라면 서면계약과 상관없이 계약의 효력은 발행되기에 분쟁이 발생할 경우에 구두계약 체결에 대한 입증이 어렵기에 어느쪽이던지 서면 계약을 작성해두는게 중요합니다
여기서 질문자님의 경우에는 계약을 없었던것으로 하고 싶으신것이데 우선 계약할 의사를 밝혔는데 1)계약조건이 우선 최종적으로 내려가서 방은 본뒤에 하는것이 전제조건이였는지 아니면 2)이미 계약은 하기로 되었고 내려가서 방은 관례상으로 보고 계약을 하기로 한것인지가 문제가 될수 있는것인데, 현재 주어진 정보가 충분하지는 않지만 전화상에 본인과 통화한 녹음이나 문자 메세지 혹은 이메일등을 가지고 증명하실수 있겠으며, 질문자님이 최종 방의 상태를 보고 계약결정을 하겠다고 했다고 주장하시면 그에 대해서 증명은 부동산측에서 해야하는것이니, 만약 계약금등을 먼저 지급하지 않았다면, 질문자님의 입장에서는 최종적으로 내려가서 방을 보고 계약을 결정하기로 했다고 말씀하시는것이 가장 바람직 할것입니다 (물론 명확히 계약을 하겠다는 문자 메세지나 음성메세지등을 보내서 부동산이 관련 증거를 가지고 있다면 구두계약이 성립되었다는것을 부동산측에서 더 확실하게 증명은 가능함).
결론적으로 우선 계약금등을 미리 입금하지 않으셨고 문자나 이메일 혹은 전화통화상으로 명확하게 구두계약에 대한 내용등을 주고 받으것이 없다면, 질문자님은 최종 계약할 오피스텔 자취방을 방문한 후에 계약을 결정하기로 한것이다라고 주장하시면 될것이며, 구두계약에 대한 입증은 부동산측에서 증명을 해야할것입니다. 허나 이미 계약하기로 한것이 확실한 문자메세지나 전화통화 기록을 부동산이 가지고 있고 질문자님이 미리 계약금등을 입금했다면 이는 구두계약이 성립되어서 유효하며 만약 계약을 하지 않을시에는 입금한 계약금을 위약금 등으로 부동산에게 줘야할경우도 발생할것입니다 (물론 현재 정확한 위약금이나 상세 계약내용은 주어진 정보가 없어서 명확히 판단하기는 어려움).
그럼 도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.전화로 얘기를 나눈 부분이 구두계약이 성립된 것이 아닙니다. 계약이 성립되려면 보증금, 월세, 계약금, 인도시기 등 계약의 중요한 부분이 정해진 상태에서 구두로라도 서로 계약의 의사표시를 한 경우여야 구두계약이 성립되었다고 볼 수 있을 것입니다. 질문자님의 경우는 질문 내용으로 보아 계약의사를 밝힌 것일뿐 계약의 중요 부분에 대한 합의까지 되었다고 보기는 어렵지 않을까 생각합니다. 그래서 공인중개사 분도 계약을 해야한다는 표현을 쓰지 않았을까 싶네요.
이상, 답변드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래내용은 질문사항 기재만을 근거로 한 것이므로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
구두계약도 효력이 있습니다. 질문자님이 계약의사를 밝혀 계약이 성립된 상태에서 단순변심에 의하여 계약을 취소하려는 것으로 과실이 있는 상태입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.특별히 위 사안에서 계약금을 지급한 것이 아니라면 계약에 대한 예약의사를 밝힌 것이 바로
계약에 대한 책임, 또는 계약금의 지급을 해야 한다는 의무가 발생하는 것은 아니라고 볼 수 있습니다.
기타 사실관계를 확인해 보아야 하겠으나, 통상적으로 계약의 증약금의 성격은 총 거래 금액의
10퍼센트의 계약금을 지급한 경우에 성립하는 것이기 때문에 위 사안에서 바로 어떠한 계약 체결 의무가
발생하거나 손해배상 등의 책임이 있다고 보기는 어렵다고 보여집니다.
참고가 되길 바랍니다.
