학원시설 임차를 하였는데, 영업이 절대 불가한환경이라 영업손실이 막대합니다. 민사로 청구가 가능한지요.

Question

대치동에서 보습학원 운영중입니다.확장을 하며 올해 5월 새로운곳을 임차하였는데, 지금까지 반년 운영하며 주변환경의 피해로 인해 누적손실이 3천만원에 이르렀습니다.이유인즉,1. 학원건물바로1m앞에서 공사현장 빌딩2개가 동시에 따로 올라가면서 낮시간에 소음및 환경, 그리고 건물이 떨릴 정도의 진동으로 수업 자체가 불가합니다.(강남구청 환경과에 민원제기 20차례, 국민신문고에 민원제기5차례 등 각종 신고 자료 남아있습니다.)2. 학원 출입구가 건물 뒤편인데, 뒤편으로 돌아가는 골목길이 한티,대치동 부근 온갖 양아치들의 집합소였던것을 계약 이후에 알았습니다. 맨날와서 중고등학생끼리 패싸움하고 담배피고 술먹고 난리도아닙니다. 이 광경을 본 학생 및 학부모가 등원을 끊을 정도로 직접적인 피해가 건 10건 이상 발생하였고 해당 누적 평가손실이 3천만원입니다.(경찰에 지금까지 100차례 신고하였고 대치지구대 전원이 저의 얼굴을 알 정도로 해결 안되는 민원장소입니다. 중학생들이 경찰한테 개기면서 조롱할 정도로 난잡한곳입니다;)(더불어, 제가 cctv를 설치하여 양아치들이 와서 노는 모든 모습들, 불량한 모습들 사이로 저의 학생이 뚫고 들어오다가 무서워하는 장면 등을 모두 녹화하며 보관해 놓고 있습니다)3. 1,2번 상기 사례들에 대해 임대인과 수차례 회동하고 문자로 계속 직접적인 도움을 요청하였지만, 입구에 작은 사슬 하나 걸어준 것을 제외하고 그 어떤 지출을 거부하며 "지금 원장님 오시기 전까지는 전혀 이런줄 몰랐는데요^^" 식으로 모르쇠 일관하고 있습니다. (현재 해당 건물 타 임차인분들이 원래 이자리가 이런 양아치집합소 자리였다는 녹취록 + 경찰들이 원래 여기가 10년동안 통제안되는 구역이었다는 의견 녹취 + 제 학생들이 이곳이 5년전부터 패싸움으로 유명한 곳이었는데 제가 들어와서 노력한 이후 좀 덜해졌다고 선생님이 대단하시다고 한 녹취들을 다 보관하고 있습니다.)-> 종합적으로, 현재 이곳에 임차하면서 들인 인테리어 및 시설비 5천만원 + 학생10명 끌고왔지만, 낮에는 공사2곳의 소음진동 밤에는 양아치들 소란으로 학원운영이 불가함에 따른 누적평가손실 3천만원 + 그동안 제 노력에 따른 정신적 상담 및 손해 비용 등을 민사소송을 통해 진행해 볼 생각입니다.-> 쟁점은, 학원으로 절대! 운영 불가한 장소임에도 1. 계약당시 그 어떤 주의나 경고 없이 모른척 임대를 놓은 점    2. 이전에도 이런 장소였다는 것을 증명해줄 사람이 넘쳐남에도 제가 들어오기 전까지 이런 물의가 있었는지 전혀 몰랐다고 모른척 고집부리는 악의적 발언들. 다시말해, 이런 장소였으면 애초에 제가 지출하지 않았을 기회비용 + 영업손실을, 임대인이 학원 운영이 불가함을 모르지 않았을 것임에도 임대를 놓아서 손해를 본 것이기에 소송으로 인해 그 액수들을 보전받을 수 있는지가 궁금합니다.친절한 답변 해주시는 분께는 의뢰도 맡겨 볼 생각입니다. 감사합니다.

김진우 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.질문주신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리오니 참고바랍니다. 불법행위로 인한 손해배상청구를 하기 위해서는 불법행위의 존재, 손해의 발생, 인과관계, 손해액 등을 모두 입증해야 합니다. 계약상대방에게 보습학원을 하기 어려운 환경임을 고지할 의무가 있음에도 이를 고의로 고지하지 않는 등의 사정이 있다면 계약해제(취소) 및 손해배상청구가 가능할 것으로 보입니다만 보다 구체적인 사정이 확인되어야 할 것으로 보입니다.

이성재 변호사 · Answer

안녕하세요. 이성재변호사입니다.관련하여 사안을 상세하게 설명 하여 주신 점에서 문제는 위의 불법행위 (사전에 위와 같이 학원 운영이 어려운 사실을 인지함에도 기망이나 명확한 설명 등이 없는 불법행위가 성립하는지 여부 )가 문제가 될 것이고 관련 사실을 입증할 수 있는 핵심 증거의 수집 여부 (위의 CCTV 등은 손해의 발생에 대한 증거로만 볼 수 있습니다. ), 아울러 명확한 손해의 직접 손해 여부 , 산정 방법 등이 쟁점으로 승소를 무난하게 장담하기는 어려운 사안으로 신중한 검토가 필요하겠습니다. 사안에 대해서는 이런 간이한 답변 보다는 주변의 변호사와 직접 상담을 통해 확인을 하시는 것이 적절해 보입니다.