해당필지에 무허가 건물이 존재하고 소유자가 다를 때 입주권이 나오는지 여부
한 필지 위에 무허가 건물이 있는데 해당 토지와 무허가 건물의 소유자가 다릅니다. 이럴 경우에 해당 지역이 재개발구역이라면 입주권은 어떻게 나오는지 궁금합니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
무허가 건물의 입주권 여부는 다음과 같은 요인에 따라 달라집니다.
무허가 건물의 건축 시점: 무허가 건물은 원칙적으로 적법한 건축물이 아니므로 입주권을 받을 수 없습니다. 그러나 예외적으로 특정 시점 이전에 지어진 주거용 무허가 건물은 입주권을 받을 수 있습니다. 서울시의 경우, 1981년 12월 31일 이전에 지어진 기존무허가건축물과 1989년 1월 24일 이전에 지어진 특정무허가건축물이 입주권을 받을 수 있는 대상입니다. 무허가 건물의 건축 시점은 무허가 건축물 확인원, 항공 사진, 재산세 납부 내역 등을 통해 입증할 수 있습니다.
무허가 건물의 소유자: 무허가 건물은 등기부에 등재되지 않은 경우가 많으므로 소유자임을 입증하기 어려울 수 있습니다. 무허가 건물의 소유자는 법률상·사실상의 처분권자로 인정되며, 매매 계약서, 무허가 건축물 확인원의 명의 변경, 재산세 납부 내역, 주변 이웃 탐문 등을 통해 소유자임을 입증할 수 있습니다. 무허가 건물의 소유자만이 입주권을 받을 수 있으므로, 토지와 무허가 건물의 소유자가 다를 경우에는 토지 소유자와 공동으로 분양 신청해야 합니다.
재개발 조합의 정관: 무허가 건물이 입주권을 받을 수 있는 시점에 존재했더라도, 재개발 조합의 정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양 자격을 부여한다는 취지의 규정이 포함돼야 분양 자격을 얻습니다. 재개발 조합의 정관은 재개발 조합에 문의하거나 도시정비센터에서 확인할 수 있습니다.