해당필지에 무허가 건물이 존재하고 소유자가 다를 때 입주권이 나오는지 여부
한 필지 위에 무허가 건물이 있는데 해당 토지와 무허가 건물의 소유자가 다릅니다. 이럴 경우에 해당 지역이 재개발구역이라면 입주권은 어떻게 나오는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
무허가 건물의 입주권 여부는 다음과 같은 요인에 따라 달라집니다.
무허가 건물의 건축 시점: 무허가 건물은 원칙적으로 적법한 건축물이 아니므로 입주권을 받을 수 없습니다. 그러나 예외적으로 특정 시점 이전에 지어진 주거용 무허가 건물은 입주권을 받을 수 있습니다. 서울시의 경우, 1981년 12월 31일 이전에 지어진 기존무허가건축물과 1989년 1월 24일 이전에 지어진 특정무허가건축물이 입주권을 받을 수 있는 대상입니다. 무허가 건물의 건축 시점은 무허가 건축물 확인원, 항공 사진, 재산세 납부 내역 등을 통해 입증할 수 있습니다.
무허가 건물의 소유자: 무허가 건물은 등기부에 등재되지 않은 경우가 많으므로 소유자임을 입증하기 어려울 수 있습니다. 무허가 건물의 소유자는 법률상·사실상의 처분권자로 인정되며, 매매 계약서, 무허가 건축물 확인원의 명의 변경, 재산세 납부 내역, 주변 이웃 탐문 등을 통해 소유자임을 입증할 수 있습니다. 무허가 건물의 소유자만이 입주권을 받을 수 있으므로, 토지와 무허가 건물의 소유자가 다를 경우에는 토지 소유자와 공동으로 분양 신청해야 합니다.
재개발 조합의 정관: 무허가 건물이 입주권을 받을 수 있는 시점에 존재했더라도, 재개발 조합의 정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양 자격을 부여한다는 취지의 규정이 포함돼야 분양 자격을 얻습니다. 재개발 조합의 정관은 재개발 조합에 문의하거나 도시정비센터에서 확인할 수 있습니다.