안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
저당권이 없다면 좋지만 보통 저당권이 설정되어 있습니다.
가장 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 방법은 보증보험에 가입하는 것입니다. 전세보증금이 공시지가의 126%를 초과하지 않아야하고 매매가의 90%를 초과하지 않아야 하며 보증금 + 대출(등기부의 채권최고액)이 매매시세의 80%가 넘으면 안 됩니다. 보증보험에 가입되는지 확인해보시기 바랍니다. 계약서 특약사항에 보증보험 가입이 안 될경우 계약을 취소하고 임대인은 계약금 반환한다와 같은 내용을 작성하시기 바랍니다.
전세보증금이 최우선변제금 이내라면 경매시 보증금을 배당받을 수 있는 확률이 높습니다. 소액임차인에 해당하고 대항력이 있는 임차인은 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권은 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우션변제금을 받을 수 있습니다.(단, 최우선변제금이 낙찰자의 1/2을 넘지 못 합니다.)
그리고 대출(등기부상 채권최고액)+총 보증금(본인보증금 포함)이 주택매매시세의 80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매진행시 유찰 1회당 경매가의 20~30%로 떨어집니다.
등기부에 근저당권만 있는 경우 임차인의 보증금으로 임대인의 대출을 상환할 때도 있습니다. 잔금일에 임대인이 잔금을 받으면 근저당권을 말소하여 등기부가 깨끗하여 임차인이 1순위가 됩니다.
