전세 안전매물 질문인지 궁금합니다

Question

전세방을 알아보고 있습니다맘에 드는 매물을 찾았는데, 좀 찝찝해서 결단이 안 섭니다. 조언 부탁드립니다.5세대 다가구이며, 집주인이 이 중 한 세대에 거주 중입니다. 나머진 전부 임대입니다.건물 시세는 12억 6천이고제가 본 전세 보증금은 9천입니다등기부를 보니 4억 3천 정도 근저당이 있습니다.직거래지만, 중개인을 껴도 된다 하네요근저당이 잡힌 것과 직거래라는 점이 찝찝합니다

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.잘은 모르겠지만, 시세 12억에 60%~70%면 7억~8억인데, 전세가 4가구이면  전세가와 저당액이 8억이니, 가능은 할 것 같습니다.전입후 바로 확정일자를 받으시고, 또 전세보증금반환보증보험 에 부보하시는것도 안전한 방법이 될 수 있습니다.이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.산수만 좀 해보면집이 12억6천근저당이 4억3천나를 제외한 세입자가 3세대이고 모두 9천이라고 가정하면 2억7천그럼 나보다 선순위가 7억근저당과 선순위를 다 합쳐서 집가격의 70%가 채 안되니 일단 산수만으로는 크게 위험하다 보기는 어려울 것 같습니다.다만, 생각하셔야 할거는 부동산 하락기에 다가구 주택의 시세가 과연 제대로 유지될지와 세입자의 선순위가 진짜 저 가격인지 확인해야 할것입니다.그리고 기본적으로 근저당이 있는 집은 산수를 하기에 앞서 어느정도 리스크를 안고 가는것은 맞습니다.보증금이 보장이 되는것과 별개로 경매등이 진행됐을때 내가 받을 스트레스와 뜻하지 않은 시기에 이사를 해야 하는 그런 이슈등은 그리 달갑지는 않은 상황이니까요.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문내용으로 볼때 매우 위험성이 있은 계약입니다.물론 아무일없이 지나가면 상관없지만 계약기간중 경매라도 진행된다면 보증금을 잃게 된다보시면 됩니다.다가구, 시세, 보증금총액 이걸 다떠나서 본인의임차권이 근저당보다 후순위이므로 경매시 말소기준권리에 따라 임차권은 소멸되어 보증금을 날리게 됩니다.아무리 시세와 합산보증금 갭이 있더라고 근저당보다 후순위상태로 계약하시는건 추천드리지 않습니다.